Австрия — Недвижимость

Дёшево держать, дорого войти

Любую австрийскую покупку задают две цифры. Первая, это годовой налог на недвижимость Grundsteuer, который для типового дома составляет около 180-€ 240 в год: во многих странах это один месячный счёт. Вторая, это стоимость входа, где налог на переход, регистрация, нотариус и агент складываются примерно в 11 % цены покупки ещё до того, как вы чем-то владеете. Австрия вознаграждает долгосрочного владельца и наказывает частого спекулянта.

Оговорку стоит зафиксировать сразу, потому что Австрию иногда ставят рядом с рынками, где недвижимость покупает визу: здесь это не так. Нет Золотой визы, нет ВНЖ за инвестиции, нет минимальной суммы, открывающей разрешение. Актив и разрешение, это два разных вопроса. Если вы хотите жить в Австрии, пути, это карта Red-White-Red, EU Blue Card, квотируемое разрешение для финансово независимых, работа или учёба, все они разобраны в главе о визах. Ни одному из них не важно, владеете ли вы квартирой.

Второй сюрприз, это кто вообще может зарегистрировать покупку. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и австрийцы. Все остальные встречают систему GrundverkehrGrundverkehrКонтроль сделок с недвижимостью в Австрии. Покупателям вне ЕС нужно одобрение земельного органа (Grundverkehrsbehörde) до регистрации; строгость зависит от земли (Тироль, Зальцбург и Вена особенно строги).: на большей части страны покупателю вне ЕС нужно одобрение регионального земельного органа до того, как сделку внесут в земельную книгу. Хорошая новость на стороне владения: в Австрии нет налога на богатство, а налог на наследство и дарение отменён в 2008 году.

Расходы при покупке: налог, земельная книга, нотариус

Заголовочная цифра сопутствующих расходов около 11 %, это сумма четырёх строк. Закладывайте их наличными: кредиторы редко финансируют сами расходы на закрытие.

Налог на переход (Grunderwerbsteuer)

Любая смена собственника запускает GrunderwerbsteuerGrunderwerbsteuerНалог на переход права собственности на недвижимость в Австрии: стандартно 3,5 % от цены покупки, плюс 1,1 % сбор за внесение в земельную книгу (Grundbuch)., налог на переход права собственности, по стандартной ставке 3.5 % от цены покупки. Это самая крупная строка, и на обычной рыночной сделке она не обсуждается. База, это фактически уплаченная цена; налоговая не примет искусственно заниженную стоимость в договоре, а занижение, это хорошо изученное поле для проверок.

Сбор земельной книги (Grundbuch)

Внесение нового собственника в земельную книгу (Grundbuch) стоит ещё 1.1 % от цены. Здесь есть реальная льгота: для основного жилья, занимаемого собственником, стоимостью до € 500 000, эти 1,1 % сейчас отменены, и послабление действует до 30 июня 2026. На семейном доме за полмиллиона евро это экономит несколько тысяч евро, но инвестору или покупателю второго жилья не даёт ничего: они платят сбор полностью.

Нотариус и юрист

Австрийскую сделку ведёт нотариус или юрист по договорам: он составляет акт, держит трастовый счёт, на котором лежат деньги до перехода права, и подаёт документы на регистрацию. На это закладывайте примерно 1,5-3 % цены, иногда плюс НДС. Функция эскроу важна: деньги покупателя лежат у нейтрального доверенного лица и переходят продавцу только после того, как смена собственника закреплена в книге. Это основная защита от срыва сделки на полпути.

Агентская комиссия

Там, где участвует агент по недвижимости, покупатель обычно платит комиссию до примерно 3 % плюс НДС. Реформа 2023 года сдвинула Австрию к принципу, что платит тот, кто нанял агента, поэтому на части новостроек и прямых сделок комиссия со стороны покупателя исчезает совсем. Но на обычной вторичной сделке через агента покупателю стоит считать, что она в счёте.

Сложите четыре строки, и совокупная стоимость входа выходит примерно на 10-12 % сверх заголовочной цены. Понятнее всего применять цифру так: квартира за 400 000 евро реально требует около 444 000 евро на руках, а если вы покупаете её не как основное жильё, то и больше.

Ежегодные расходы: почти невидимый Grundsteuer

Если вход, это австрийское жало, то годовая нагрузка, это её подарок. Регулярный налог на недвижимость Grundsteuer поразительно низкий: для дома на одну семью он обычно выходит около 180-€ 240 в год, а владелец квартиры платит ещё меньше как долю в здании.

Причина техническая, но знать её полезно. Grundsteuer считается от оценочной налоговой стоимости (Einheitswert), замороженной на уровнях, заданных десятилетия назад, а не от текущей рыночной цены. В итоге налог упирается в потолок около 1 % устаревшей оценки, что на практике означает ничтожную сумму против реальной стоимости объекта. Реформу этих оценок обсуждают годами без результата, так что пока низкий счёт остаётся.

На что реально уходят деньги каждый год

Для квартиры настоящая регулярная строка, это Betriebskosten: эксплуатационные расходы дома (управдом, лифт, общее отопление, страховка здания, резервный фонд на крупный ремонт), начисляемые ежемесячно через объединение собственников. Они обычно составляют несколько евро за квадратный метр в месяц и многократно превышают Grundsteuer. Отдельный дом несёт собственную страховку строения и обслуживание, но без платы объединению. Закладывайте именно эксплуатационные расходы, а не налог на недвижимость, как ту цифру, что повторяется.

Продажа: 30 % ImmoESt и освобождение для основного жилья

Прибыль от продажи частной недвижимости облагается налогом ImmoEStImmoEStImmobilienertragsteuer — австрийский налог 30 % на прибыль от продажи частной недвижимости, без срока давности. Действует освобождение для основного жилья (Hauptwohnsitzbefreiung)., налогом на прирост стоимости недвижимости, по плоской ставке 30 % от прибыли. Срока владения, после которого прибыль освобождается сама собой, нет: Австрия закрыла этот путь в 2012 году, так что прежняя идея, что достаточно долго держанный объект продаётся без налога, больше не работает. Налогооблагаемая прибыль, это в общих чертах цена продажи минус документально подтверждённая цена покупки и расходы на улучшения.

Освобождение для основного жилья (Hauptwohnsitzbefreiung)

Решающая льгота, это освобождение для основного жилья. Если объект был вашим основным местом жительства минимум 2 лет года подряд непосредственно перед продажей, либо любые пять лет за последние десять, прибыль освобождается полностью и без потолка. Именно это позволяет собственнику продать семейный дом без налога, и это самая весомая причина регистрировать покупку как настоящее основное жильё, а не как формальное.

Надбавка за перевод земли

С июля 2025 появилось более острое условие для земли, меняющей градостроительный статус. Там, где часть прибыли возникает из перевода земли в застройку (Umwidmung), например пашня переклассифицирована в участок под застройку, к этой доле прибыли применяется дополнительная надбавка 30 % поверх базового ImmoESt. Мера бьёт по сверхприбыли от градостроительных решений, а не по обычным продажам жилья, но всякому, кто покупает землю с потенциалом застройки, стоит её закладывать. Для обычной продажи квартиры или дома она не срабатывает.

Нерезидент, продающий австрийскую недвижимость, всё равно внутри австриийской сети: ImmoESt, как правило, удерживает и перечисляет ведущий сделку нотариус при завершении. Облагается ли прибыль ещё и в стране проживания, зависит от соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения, а для некоторых гражданств это соглашение может быть приостановлено: для российских резидентов этот момент разбирает глава о налогах.

Покупатели вне ЕС и одобрение Grundverkehr

Австрия чётко делит покупателей надвое. Граждане ЕС и ЕЭЗ, а также Швейцарии, считаются внутренними покупателями: они покупают и регистрируют на тех же основаниях, что и австриец, без особого разрешения. Все остальные, это граждане третьих стран, и они встречают контроль сделок с землёй до того, как сделка может завершиться.

Как работает одобрение

Для покупателя вне ЕС региональный земельный орган (Grundverkehrsbehorde) должен одобрить приобретение до того, как оно будет внесено в земельную книгу. Правила задаются на уровне земли, не федерально, поэтому то, что в одной провинции рутина, в другой может быть медленным или ограничительным. Ведущий покупку нотариус обычно подаёт заявление в рамках процесса, а договор, как правило, подписывается под условием одобрения, но покупателю стоит планировать этот дополнительный шаг, а не натыкаться на него.

Строгие земли

Контроль жёстче всего в Тироле, Зальцбурге, Форарльберге и Вене, регионах, наиболее затронутых спросом на жильё для отдыха и ценовым давлением. Болевая точка, это второе или дачное жильё: несколько альпийских земель активно ограничивают новые вторые дома, чтобы сохранить жильё для местных, и покупатель вне ЕС, надеющийся приобрести шале на склоне как дом на полставки, может найти дверь закрытой, даже когда деньги есть. Покупку под настоящее основное жильё обычно рассматривают благосклоннее, чем заявленное второе.

Покупка не даёт права жить

Пройти барьер Grundverkehr и купить квартиру никак не меняет ваше право жить в Австрии. Одобрение на приобретение недвижимости, это не вид на жительство, а владение, это не виза. Собственнику вне ЕС всё равно нужно независимое правовое основание для проживания, а пустая собственная квартира не даёт никакого иммиграционного статуса. Если цель, это жить в Австрии, недвижимость, это в лучшем случае место, куда вложить деньги после получения разрешения, но никогда не само разрешение.

Часто спрашивают

Может ли иностранец купить недвижимость в Австрии?▾

Граждане ЕС и ЕЭЗ, а также Швейцарии, покупают ровно на тех же условиях, что и австрийцы, без особого разрешения. Граждане вне ЕС (третьих стран) тоже могут покупать, но на большей части страны региональный земельный орган (Grundverkehrsbehorde) должен одобрить покупку до внесения в земельную книгу, а часть альпийских земель жёстко ограничивает приобретение второго жилья.

Какова полная стоимость покупки недвижимости в Австрии?▾

Совокупные сопутствующие расходы выходят примерно на 11 % цены. Составляющие: налог на переход 3.5 % (Grunderwerbsteuer), сбор земельной книги 1.1 % (Grundbuch), нотариус и юрист около 1,5-3 %, и агентская комиссия до примерно 3 % плюс НДС там, где есть агент. На квартире за 400 000 евро это примерно 40 000-48 000 евро сверху.

Сколько составляет ежегодный налог на недвижимость в Австрии?▾

Очень мало. Grundsteuer для типового дома на одну семью выходит около 180-€ 240 в год, потому что считается от замороженных исторических оценок (Einheitswert) и упирается в потолок около 1 % этой суммы. Для владельца квартиры реальная регулярная статья, это эксплуатационный сбор дома (Betriebskosten), а не налог на недвижимость.

Правда ли, что сбор земельной книги отменён для жилья?▾

Пока да, в пределах лимита. Сбор 1.1 % за регистрацию в Grundbuch отменён для основного жилья, занимаемого собственником, стоимостью до € 500 000, и послабление действует до 30 июня 2026. На инвестиционные объекты и второе жильё оно не распространяется: там сбор берут полностью.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Австрии?▾

Да. Частная прибыль от продажи недвижимости облагается плоской ставкой 30 % в рамках ImmoESt, без льготного срока владения. Освобождение для основного жилья (Hauptwohnsitzbefreiung) полностью снимает налог, если объект был вашим основным жильём 2 лет года подряд перед продажей или пять из последних десяти. С июля 2025 надбавка 30 % применяется к прибыли от перевода земли в застройку.

Даёт ли покупка недвижимости в Австрии ВНЖ или визу?▾

Нет. В Австрии нет Золотой визы, нет ВНЖ за инвестиции и нет минимальной суммы, привязанной к недвижимости. Покупка не создаёт, не поддерживает и не ускоряет ни визу, ни вид на жительство, а владение пустой квартирой не даёт иммиграционного статуса. Проживание оформляется через карту Red-White-Red, EU Blue Card, квотируемое разрешение для финансово независимых, работу, учёбу или семейные основания, ни одно из которых не требует недвижимости.

Есть ли в Австрии налог на богатство в виде недвижимости?▾

Нет. В Австрии нет ежегодного налога на богатство, а налог на наследство и дарение отменён в 2008 году. Единственный регулярный сбор с недвижимости, это скромный Grundsteuer; более тяжёлая постоянная статья, это эксплуатационный сбор дома, а не налог на стоимость владения.

Связанные главы

• 🧮НалогиСтавки, режимы, соглашения
• 💶Стоимость жизниАренда, продукты, сервисы
• 🏦Банки и счетаОткрытие, SWIFT, резидентство