🇮🇹Италия · Недвижимость
Италия — Недвижимость
Сколько на самом деле стоит купить квартиру или дом в Италии: регистрационный налог, IMU, нотариус, агентство, ипотека для нерезидента, €1-дома. Q2 2026.
Италия по западным меркам, одна из самых дешёвых стран для покупки жилья. И одна из самых дорогих по закрытию сделки. Эта статья считает, во что обходится не цена в объявлении, а цена с notaio, агентом и налогами; и показывает, где кадастровая стоимость работает за вас, а где против.
Главная развилка: основное жильё или второе
Итальянская налоговая система делит покупателей на две категории: prima casa (основное жильё) и seconda casa (второе жильё). Эта разница идёт сквозь все налоги и определяет реальную стоимость владения.
Основное жильё
Регистрационный налог 2 % от кадастровой стоимости. IMU не платится. Налог при продаже не платится. Условие: вы должны прописаться (residenza anagrafica) в этой квартире в течение 18 мес после покупки. Если не прописались, льгота снимается и доплачивается разница: государство видит, что декларация была ложной.
Второе жильё
Регистрационный налог 9 %. IMU ежегодно 50 %–1.1 % от кадастровой стоимости. Налог при продаже 26 % в первые 5 лет; потом обнуляется. Это значит, что для большинства иностранных покупателей, у которых первая квартира где-то ещё, итальянский дом, скорее всего, попадёт в категорию seconda casa.
Новостройки от застройщика идут по другой формуле: вместо регистрационного, НДС 10 % (либо 22%, если это luxury-категория А1, А8, А9). НДС всегда от рыночной, не от кадастра.
Сколько стоит закрыть сделку
Цена в объявлении на Idealista, это только база. Реальная сумма к оплате на дне сделки включает четыре линии: государственные сборы, нотариус, агентство, банк (если ипотека).
Государство
- Регистрационный налог: 2 % или 9 % от кадастровой стоимости. Это фундаментальная разница: считается не от рыночной цены, а от кадастра.
- Ипотечный налог (imposta ipotecaria): €200 для частной сделки, 2% для покупки у юрлица.
- Кадастровый налог (imposta catastale): €200 для частной, 1% для юрлица.
- При покупке у застройщика добавляется НДС 10 % вместо регистрационного.
Notaio
Нотариус в Италии, публичное лицо, без него сделку зарегистрировать нельзя. Гонорар обычно 2 % от цены сделки для квартиры €200-500k, чуть ниже для дорогих, чуть выше для дешёвых. Включает rogito (нотариальный акт), подачу в реестр, проверку обременений за десять лет. Можно сравнивать notai по цене, разрешено законом, и стоит этим пользоваться: разница 30-40%, обычное дело.
Агентство
Итальянская модель, комиссия с обеих сторон. Покупатель и продавец каждый платят 3 % + НДС агентству. Для дешёвых объектов часто фикс: €3-5k вне зависимости от цены. Прямые сделки (без агентства) на Idealista встречаются, но реже, чем в России или Германии.
Сводно для квартиры за €300k как seconda casa: регистрация 9% × €150k (кадастр ≈ половина рыночной) = €13 500, ипотечный + кадастровый €400, notaio €6 000, агентство €9 000 + НДС. Итого ~€31 000 поверх €300 000, или 10% от цены. Для prima casa то же, около 5%.
Кадастровая стоимость, главный трюк
Cadastral value ( × коэффициент), отдельная от рыночной величина, которой пользуется налоговая. В большинстве итальянских комун она составляет 30-60% от рыночной цены, в исторических центрах ещё ниже. Это значит, что регистрационный налог и IMU считаются не от того, что покупатель заплатил, а от старой формулы, основанной на размере, классе здания и комуне.
Практическое следствие: ежегодный IMU за квартиру стоимостью €300k в Милане может оказаться €600-1 500, а не €1 500-3 200, как было бы при честной рыночной базе. Это вторая причина, почему итальянская недвижимость для долгого владения дешевле германской или французской: налоговый якорь застрял в 90-х годах.
Минус: при сделке между близкими родственниками или подарке кадастр иногда играет против. Если объект продаётся ниже кадастровой стоимости, налоговая всё равно считает регистрационный от кадастра, и налог получается выше, чем при нормальной цене.
IMU, TARI и кондоминиум: ежегодный счёт
Ежегодные расходы владельца в Италии складываются из трёх линий: IMU (государственно-муниципальный налог), TARI (вывоз мусора), и spese condominiali (общие расходы дома, если многоквартирный).
- IMU. Основное жильё: 0. Второе: 50 %–1.1 % кадастровой стоимости. Ставка ставится муниципалитетом и публикуется ежегодно в bollettino. Для второго жилья в Милане считайте 1%, в маленькой южной коммуне, ближе к нижней границе.
- TARI. Муниципальный сбор за вывоз мусора. €100–400 в год для квартиры 80м² в зависимости от города. Платится всеми, включая prima casa.
- Spese condominiali. Для многоквартирного дома: лифт, лестницы, домофон, уборка подъезда, иногда отопление общедомовое. €50–200 в месяц = €600–2 400 в год.
- Страховка. Полиса от пожара/затопления требует только банк (если ипотека) и стоит €150–400 в год. Без ипотеки страховка добровольна.
Сводно: основное жильё стоит ~€500-1 500 в год сверх ипотеки. Второе жильё стоит ~€1 500-4 000 в год. Кондоминиум в дорогих миланских домах с консьержем доходит до €3 000-5 000 в год отдельной строкой.
Ипотека: для резидента и нерезидента
Итальянские банки выдают ипотеку и резидентам, и нерезидентам, но условия разные. Для резидента максимальный LTV, 80 %. Для нерезидента, 60 %, в редких случаях 50%. Срок до 30 лет для резидента, до 20 для нерезидента.
Ставки в Q2 2026
Фиксированная ставка (Tasso Fisso) сейчас около 4 %. Переменная (Tasso Variabile, привязка к Euribor), €STR + 1.2-2%, итого ~3.5-4.5%. Mixed (Misto), несколько лет фикс, потом переменная. Большинство итальянцев в 2024-2025 переключилось обратно на фикс после волны ставок.
Что просит банк
- Codice fiscale + (или паспорт + ITAlian справка для нерезидента).
- Подтверждение дохода за последние 2-3 года: налоговые декларации, контракт о работе, бизнес-баланс.
- Соотношение платежа к доходу не выше 30%.
- Initial deposit (caparra confirmatoria), обычно 10% цены, замораживается на отдельный счёт у нотариуса.
- Оценка объекта банковским оценщиком, €300-700, оплачивает покупатель.
Главные итальянские банки для иностранцев: Intesa Sanpaolo, UniCredit, Crédit Agricole Italia, BNL (BNP Paribas). Mediolanum и BPER хуже работают с нерезидентами. Адвокат + ипотечный брокер вместе обходятся €2 000-4 000, и часто это окупается выторгованной ставкой.
Налог при продаже: 5 лет и точка
Итальянский CGT по жилью устроен необычно просто: продаёшь дольше пяти лет, налог 0. Продаёшь раньше, 26 % от разницы (цена продажи минус документированная цена покупки плюс капитальные улучшения). Основное жильё (prima casa) освобождено всегда, даже при продаже на следующий день.
Это редкая европейская норма: ни прогрессивной шкалы, ни долгого holding period, ни требований реинвестирования. Из-за неё итальянская недвижимость работает как длинная инвестиция для тех, кто готов держать 5+ лет: после этого срока выход без налога.
€1-дома, бонус 110%, и пенсионерский режим
€1-дома
Программа южных и сардинских коммун: муниципалитет продаёт заброшенные старые дома за €1 с обязательством покупателя отремонтировать в течение 3 лет. Минимальные капвложения по большинству программ, около € 80 000. Депозит €5-10k блокируется муниципалитетом и возвращается после сдачи работ. Реальная история: финальный счёт обычно €100-180k, потому что у домов нет газа, канализации часто старая, крыша, на половину. Это работа для тех, кто реально хочет жить в маленькой южной коммуне, а не для портфельных инвесторов.
Superbonus и преемник
Знаменитый Superbonus 110% (государство компенсирует 110% стоимости энергоэффективного ремонта в виде налогового вычета) был сильно урезан в 2024 году. На 2026 действует «Bonus Ristrutturazioni» на 50% стоимости работ (до €96 000 за 10 лет, в год равными долями) и Bonus Casa Verde для зелёного ремонта. Это не «получи деньги», а вычет из IRPEF в течение 10 лет.
7% пенсионерский режим
Иностранные пенсионеры, покупающие основное жильё в южной коммуне с населением менее 20 000, попадают на ставку 7% по всему зарубежному доходу на 10 лет. Это режим из главы «Налоги», но он часто завязывается на покупку жилья: коммуна должна быть среди квалифицирующих, и резиденция должна быть в этой коммуне.
Сдача в аренду: cedolare secca или обычно
Если жильё сдаётся, у владельца есть выбор между двумя режимами налогообложения арендной платы.
- Cedolare secca: фиксированный налог 21% от чистой аренды (10% для договоров «по соглашению» в больших городах). Не платится IRPEF и социальные взносы с этой суммы. Вычетов почти нет, ничего нельзя списать. Подходит для устойчивого долгосрочного дохода.
- IRPEF обычный режим: аренда добавляется к личному доходу и облагается по шкале 23 / 35 / 43%. Можно вычесть 5% от арендной платы (lump-sum для расходов), плюс конкретные ремонты, проценты по ипотеке. Подходит, когда доход низкий или есть много вычетов.
Short-term (до 30 дней без регистрации арендатора в Comune), отдельная история. Закон 2024 года ввёл CIN (Codice Identificativo Nazionale) для всех Airbnb-сдатчиков: без него платформа блокирует объявление. Налог: те же два варианта, но с обязательной 21%-ной удержкой Airbnb при выплате (это аванс налога, не дополнительная нагрузка).
Часто спрашивают
Сколько реально стоит закрыть сделку в Италии?
Для prima casa: регистрационный 2 % от кадастра + notaio 2 % + агентство 3 %. Для seconda casa регистрационный поднимается до 9 %. Сводно: 5-7% сверху для основного жилья, 10-15% для второго. На квартире за €300k это €15-45k закрывающих расходов.
Можно ли купить жильё в Италии нерезиденту?
Да. Граждане ЕС покупают без ограничений. Граждане вне ЕС, включая РФ, могут покупать на принципе reciprocity (взаимности): Италия позволяет, потому что Италия не запрещена в РФ. Получение через консульство или нотариуса в Италии. Банк добавляет дополнительный .
Что такое cadastral value и почему она важна?
Кадастровая стоимость (rendita catastale × коэффициент), отдельная от рыночной величина в реестре. Используется для расчёта регистрационного налога и IMU. В большинстве комун составляет 30-60% от рыночной. Это значит, что IMU и регистрация считаются от меньшей цифры, и итальянская недвижимость в долгом владении дешевле германской или французской.
Стоит ли покупать дом за €1?
Программа существует в южных и сардинских коммунах. Покупатель обязуется потратить минимум € 80 000 на ремонт в течение 3 лет. Депозит €5-10k блокируется. Реальный итоговый счёт обычно €100-180k, потому что у домов нет инженерных коммуникаций. Подходит тем, кто хочет реально жить в этой коммуне; для инвесторов экономически слабо.
Какая ипотека доступна иностранцу?
Для резидента (с permesso) LTV до 80 %, срок до 30 лет, фиксированная ставка Q2 2026 около 4 %. Для нерезидента LTV до 60 %, срок до 20 лет, ставка обычно на 0.3-0.5% выше. Главные банки: Intesa, UniCredit, Crédit Agricole, BNL.
Какой налог при продаже?
Основное жильё (prima casa), освобождено всегда, даже при продаже на следующий день. Второе, 26 % от разницы между ценой продажи и документированной ценой покупки, если продаётся в первые 5 лет владения. После 5 лет, 0%. Это одна из самых щадящих схем CGT в ЕС.
Проверено · 2026-05-25