Lodestar
Войти

🇦🇪ОАЭ (Дубай/Абу-Даби) · Недвижимость

ОАЭ (Дубай/Абу-Даби) — Недвижимость

Сколько реально стоит купить квартиру в Дубае: сбор DLD 4 %, агент 2 %, LTV экспата 75 %, service charges AED 10-40 за фут, ежегодного налога нет, порог Golden Visa AED 2 000 000. Q2 2026.

Сделка в ОАЭ: фронт-лоудит расходы, лёгкая ежегодная нагрузка, резидентство по линии AED 2M

Сделка в ОАЭ быстрая и прозрачно прайсится. Основная часть расходов оплачивается в день передачи: 4 % в , 2 % агенту. Ежегодная нагрузка лёгкая, потому что ежегодного налога на недвижимость нет ни в одном эмирате. Поворотный момент для релоканта, порог 2000000 AED по , превращающий актив в 10-летнее резидентство.

Карта freehold и поворот через Golden Visa

Иностранная собственность в ОАЭ привязана к географии. Каждый эмират публикует список обозначенных зон, где не-GCC-граждане могут держать титул; за пределами этих зон земля недоступна нерезидентам. Дубай открыл freehold первым (Decree 3 от 2006), Абу-Даби расширил зоны в 2019 и 2023, Шарджа в 2022 ушла в 100-летний leasehold для не-арабов, а Рас-эль-Хайма, Аджман, Умм-эль-Кайвайн и Эль-Фуджайра идут с меньшими, но растущими картами.

Структурный поворот для релокационного покупателя, не сам актив, а резидентство, которое он открывает. Объект стоимостью от 2000000 AED (около $ 545 000) даёт право на 10-летнюю для собственника, супруга и прямых детей. Off-plan засчитывается, когда оплачено хотя бы 50 % стоимости; ипотечный объект, когда equity (внесённый кэш) собственника достигает AED 2 млн. Этот единственный порог перестраивает логику международного покупателя: Дубай рассматривается не как игра в yield, а как визовый инструмент, побочно приносящий доходность.

Честная оговорка: дубайская недвижимость, это цикл, не однонаправленная линия. Рынок сильно упал в 2009-2010 и снова в 2014-2020. С 2022 по 2025 премиум-сегмент прибавил 30-50 %, абудабийский премиум — 20-35 %. Кто закладывает в модель продолжение возврата 2022-2025 в следующие пять лет, тот покупает вершину цикла. Порог Golden Visa меняет расчёт: даже на плоском рынке резидентский yield остаётся реальным.

Freehold по эмиратам

Семь эмиратов работают по семи режимам недвижимости в рамках одной федерации. Разница не косметическая.

Дубай

Самая широкая карта: около 50 обозначенных freehold-зон. Знакомые названия: Dubai Marina, JBR, JLT, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay, Arabian Ranches, Emirates Hills, Springs, Meadows, JVC, JVT, Dubai Hills Estate, MBR City, Damac Hills, Tilal Al Ghaf. Mirdif включён выборочно. Новые зоны добавляются каждый цикл. Единый реестр, Dubai Land Department (); регулятор, , департамент внутри DLD.

Абу-Даби

Выборочный freehold в пяти инвестиционных зонах для не-GCC-граждан: Saadiyat Island, Al Reem Island, Yas Island, Al Raha Beach, Al Maryah Island. Masdar City, частично. Реформа 2019 года, открывшая freehold за пределы эмиратцев, запустила медленное расширение; ещё один раунд новых зон пришёл в 2023. Вне инвестиционных зон иностранец может оформить долгосрочный leasehold (50-99 лет), но не freehold.

Шарджа

Реформа 2022 года ввела 100-летний leasehold для не-арабов в отдельных районах: Aljada, Tilal City, Maryam Island, Al Khan. Полный freehold доступен только GCC-гражданам и некоторым арабским национальностям. 100-летняя структура ближе к freehold, чем к стандартной аренде: она передаётся, закладывается и наследуется как собственность. Доходность здесь выше дубайской, прирост капитала ниже, а алкогольный запрет фильтрует пул арендаторов.

Рас-эль-Хайма и Северные эмираты

Рас-эль-Хайма, единственный Северный эмират с активным freehold-рынком: Al Marjan Island, Mina Al Arab, Bab Al Bahr, Pacific. Объявление 2024 года про Wynn Al Marjan подтолкнуло и предложение, и цену; сам казино-резорт открывается в 2027. Аджман, Умм-эль-Кайвайн и Эль-Фуджайра имеют небольшие freehold-карманы с тонким спросом. Компромисс везде один: дешевле вход, тоньше сервисы, меньше школ, скромный транспорт.

Сколько стоит закрыть сделку

Сделка в ОАЭ оплачивает большую часть счёта в день передачи, в офисе trustee при DLD. Цифры публичные, фиксированные и легко проверяются в калькуляторе DLD. Общая цифра поверх цены, около 6-7 % для кэшевой вторички; ипотека добавляет ещё 0,5-1 %.

Государство и реестр

  • Сбор за передачу : 4 % от цены сделки. Конвенция говорит 2 % покупатель и 2 % продавец; на практике покупатель почти всегда платит все 4 %. Считается от максимума: цены договора или оценки DLD.
  • DLD admin fee: AED 580. Выпуск титульного документа: AED 250.
  • (No Objection Certificate) от застройщика: AED 500-5 000. Подтверждает, что service charges уплачены и объект чист для передачи.
  • Trustee office fee: AED 4 000 для объектов до AED 500 000, AED 4 200 свыше. Платится в день передачи.

Агентство

Комиссия агентства в ОАЭ: 2 % от цены, платит покупатель, плюс 5 % НДС. В отличие от Испании или Португалии, где платит продавец, в Дубае покупатель подписывает соглашение с агентом покупателя (Form B), и комиссия его. Двусторонней комиссии (с обеих сторон) нет; агент представляет одну сторону сделки.

Затраты на ипотеку

  • Регистрация ипотеки в DLD: 25 % от суммы кредита плюс AED 290 админ.
  • Банковский оценщик: AED 2 500-4 000, оплачивает покупатель аккредитованному оценщику.
  • Processing fee: 0,5-1 % от суммы кредита, ставится банком.
  • Страхование жизни: обычно 0,3-0,6 % от суммы кредита в год, обязательно, банк бенефициар.

Расчёт на кэшевой сделке AED 2 000 000: DLD 4 % = AED 80 000, агент 2 % + НДС = AED 42 000, NOC AED 1 500, админ и trustee AED 5 200, титул AED 250. Итого около AED 129 000 поверх цены, или 6,5 % от сделки. Добавим ипотеку 75 % LTV (кредит AED 1 500 000): прибавляется AED 4 080 регистрации, AED 3 500 оценщика, AED 12 000 processing, плюс AED 6 000-8 000 страховки в первый год. Общая цифра подходит к 8 %.

Off-plan устроен иначе. DLD 4 % применяется один раз, при регистрации (застройщик держит деньги в эскроу-счёте до сдачи). Комиссию агенту по off-plan чаще платит застройщик, и покупатель отдельной 2 %-линии не видит. Closing costs на стандартной off-plan сделке ближе к 4-5 %.

Ипотека: LTV, EIBOR, DBR

Центральный банк ОАЭ ограничивает ипотечное кредитование по профилю покупателя, уровню объекта и статусу сделки. LTV для экспата на первое жильё, 75 % при стоимости до AED 5 000 000 и 65 % свыше. Второе жильё для экспата: 60 %. Off-plan, любой покупатель: 50 %. Эмиратцы получают выше потолок (80 % первое, 65 % второе).

Срок и возраст

Максимальный срок, 25 лет. Заёмщик должен быть не старше 65 лет (наёмник) или 70 (самозанятый) на дату закрытия кредита, что сжимает срок для старших покупателей. Debt Burden Ratio (DBR) не выше 50 % от месячного дохода по всем долгам сразу (ипотека, машина, карты, потребительские займы). Pre-approval обычно занимает 30-60 дней.

Ставки в Q2 2026

Переменные ставки привязаны к (1M, 3M или 6M) плюс банковская маржа 1,5-2,5 %, что даёт эффективную ставку 4.5 %-5,5 %. Фиксированные продукты (3 или 5 лет с последующим переходом на переменную), 4,75-5.8 %. Цикл Федрезерва двигает EIBOR через AED-USD-пег, поэтому 25-летняя ипотека сегодня, это ставка на доллар.

Что просит банк

  • Emirates ID и резидентская виза, либо документы по программе для нерезидентов (часть банков выдаёт нерезидентам на 50 % LTV).
  • Зарплатная справка плюс выписка за 6 месяцев, либо аудированный баланс за 2-3 года для самозанятых.
  • Liability letter от других банков по уже существующим обязательствам.
  • Оценка объекта аккредитованным банком оценщиком (выбирает банк).
  • Первоначальный взнос и все закрывающие расходы должны лежать на счёте в банке ОАЭ до подписания.

Основные банки для экспата: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB, HSBC, Standard Chartered. HSBC и Standard Chartered обычно строже к источнику дохода; Emirates NBD и Mashreq дают самый широкий экспат-продукт. Для держателей российского паспорта западные банки (HSBC, Standard Chartered) часто отказывают или растягивают KYC до 3-4 месяцев; локальные UAE-банки (Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB) принимают, но запрашивают расширенный source-of-funds и подтверждение легальности средств. Брокер (Mortgage Finder, Holo, Better Homes) обходится в AED 5 000-15 000 и часто окупается ставкой ниже на 0,2-0,5 %.

Off-plan: эскроу RERA, графики оплаты, нет cooling-off

Off-plan, примерно половина транзакций в Дубае. Правовая рамка жёстче, чем подсказывает репутация: каждый застройщик обязан держать деньги покупателя на эскроу-счёте , средства высвобождаются против подтверждённых строительных вех. Покупатель подписывает Sales and Purchase Agreement (SPA), и объект регистрируется в , off-plan-реестре, заменяющем титул до сдачи. При сдаче объект переходит в обычный титульный документ DLD.

Графики оплаты

Стандартный график, 40/60: 40 % в течение стройки траншами против вех, 60 % при сдаче. Много застройщиков предлагают 30/70 или 20/80 для привлечения инвесторов и «1 % в месяц» на небольших юнитах (маркетинговая метка для длинного графика). Post-handover payment plans (PHPP) растягивают оплату на 2-5 лет после сдачи, удобно когда часть оплачивается арендой с уже сданного объекта.

Ипотека на off-plan

Банковское финансирование на off-plan ограничено 50 % LTV, то есть покупателю нужно 50 % кэшем. Большинство off-plan сделок идёт напрямую от покупателя застройщику без ипотеки до сдачи, после чего покупатель оформляет ипотеку на уже готовый объект. Часть банков предлагает «construction-linked mortgage» с траншами против вех, но условия жёстче и пул заёмщиков узкий.

Чего нет

В ОАЭ нет статутного cooling-off периода для off-plan. После подписания SPA и внесения booking deposit (5-10 % при подписании, невозвратные), покупатель связан. Сравним с UK (14 дней), Испанией (7-14 дней на новостройку в части автономных регионов), Францией (10 дней): здесь окна нет. Задержка сдачи, второй риск: даже с эскроу RERA примерно половина проектов сдаётся с опозданием 6-18 месяцев против брошюры. Выбирайте застройщика (Emaar, Damac, Nakheel, Sobha, Dubai Properties, Aldar в АД) и финансовый профиль проекта до того, как выбираете юнит.

Ежегодные расходы: service charges и district cooling

Ежегодного налога на недвижимость нет ни в одном эмирате. 0 %. Годовая нагрузка собственника собирается из четырёх линий: service charges, district cooling, DEWA (коммуналка) и муниципальный housing fee.

  • Service charges: AED 10-40 за квадратный фут в год для апартаментов. Ставит управляющая компания здания, одобряет RERA. Башни Marina выходят на AED 20-30 за фут, среднеуровневый JVC сидит на AED 12-18, премиум-виллы Palm доходят до AED 40. Апартамент 1 000 sqft в JLT, значит, несёт AED 15 000-18 000 в год только в service charges.
  • Community fee для виллы: AED 4-10 за фут в год. Ниже за фут, чем у апартамента, но вилла 4 000 sqft несёт AED 24 000-40 000 в год.
  • District cooling: большинство зданий обслуживается (Дубай) или (федерально). Тариф AED 0,30-0,80 за refrigeration ton в час, отдельно от DEWA. Типовой 2-комнатный апартамент даёт AED 8 000-15 000 в год на чиллер, перевес на летний сезон.
  • DEWA (Dubai Electricity and Water Authority): AED 400-1 200 в месяц для 2-комнатной квартиры, основной вес приходится на сезон кондиционеров.
  • Муниципальный housing fee: 5 % от годовой арендной оценки. Идёт в счёт DEWA, для сданной квартиры платит арендатор, для собственника-резидента, вменяется.

Service charges, та линия, которая удивляет иностранного покупателя. Апартамент 1 200 sqft в Downtown несёт AED 25-30 за фут, то есть AED 30 000-36 000 в год. Плюс чиллер AED 10 000-15 000, плюс DEWA AED 8 000-12 000, плюс страховка здания AED 1 500-3 000. Итого ежегодная нагрузка: AED 50 000-65 000 ещё до арендатора. Сравним с похожей квартирой в Нью-Йорке, где property tax даёт USD 12 000-20 000 в год: ОАЭ выходят легче, но только потому что service-charge структура заменила налог.

Аренда: Ejari, RERA-индекс, доходность

Долгосрочная аренда в Дубае регистрируется через , реестр договоров аренды под управлением RERA. В Абу-Даби, Tawtheeq, в Шардже, Tasdeeq. Регистрация обязательна, и система, единственный источник правды при арендных спорах. Выселение за окончание срока требует нотариального уведомления за 12 месяцев; выселение по причине (неуплата, незаконное использование, продажа собственником), быстрее, но всё равно через Rental Dispute Centre.

Ограничения роста аренды

RERA Rental Index в Дубае ставит максимальный процент годового повышения, привязав его к разрыву между текущей арендой и медианой рынка. Если текущая аренда на уровне индекса или выше, повышение запрещено. Если ниже на 10-20 %, потолок 5 %; 20-30 %, 10 %; 30-40 %, 15 %; больше 40 %, 20 %. Любое повышение требует уведомления за 90 дней и письменного обоснования. Калькулятор открыт в приложении Dubai REST.

Holiday-let

Краткосрочная сдача (Airbnb, Booking) в Дубае требует лицензии Dubai Department of Economy and Tourism (DET, ранее DTCM). Лицензия на квартиру: AED 1 520. Плюс 10 % Tourism Dirham за ночь, начисляется гостю, перечисляет хост. В Дубае лицензирование открыто и активно; в Абу-Даби, ограниченнее. Реалистичный yield по управляемой краткосрочной аренде после комиссии платформ, уборки, коммуналки и лицензии, валовая 8-12 %, чистая 5-7 %, сильно зависит от загрузки и сезона.

Доходность по сегментам

Валовая годовая доходность апартаментов: 6 %-9 %. Виллы: 4-6 %. Off-plan-сдачи иногда 8-10 % в первый год (низкая база, рыночная аренда). Шарджа и Рас-эль-Хайма дают выше валовую доходность (7-9 %) за счёт более дешёвого входа; премиум Абу-Даби сидит на 5-6 %. Виджет ниже показывает разброс по шести типовым сегментам.

Валовая годовая доходность, % (Bayut / Property Finder, Q1 2026)
  1. Dubai Marina, 1BR6.5 %
  2. JLT, 2BR7.5 %
  3. Downtown, 1BR6.0 %
  4. JVC, вилла5.0 %
  5. AD Saadiyat5.5 %
  6. Sharjah Aljada8.0 %

Что читать дальше

НДФЛ на арендный доход в ОАЭ нет, налога на прирост капитала при перепродаже нет, налога на наследство нет. Где появляются специфики: если объект держится через UAE-компанию, а не на физлице, корпоративный налог 9 % применяется к прибыли свыше AED 375 000 (арендный доход минус расходы). Глава «Налоги» раскрывает этот расчёт, free-zone qualifying income и пересогласованную в 2025 году СоИДН ОАЭ-Россия. Глава «Визы» расширяет треки Golden Visa, включая talent, investor и pensioner-маршруты, не требующие владения недвижимостью.

Часто спрашивают

Сколько реально стоит закрыть сделку в ОАЭ?

На стандартной дубайской вторичке: сбор 4 %, комиссия агента 2 % плюс 5 % НДС, NOC от застройщика AED 500-5 000, trustee office AED 4 000-4 200, титул AED 250, DLD admin AED 580. Итого около 6-7 % сверху цены на кэшевой сделке. Ипотека добавляет 25 % от суммы кредита в виде регистрации, AED 2 500-4 000 на банковскую оценку, плюс 0,5-1 % processing fee. Off-plan закрывается легче, ближе к 4-5 %, потому что комиссию агенту платит застройщик.

Может ли иностранец купить недвижимость в ОАЭ?

Да, в обозначенных зонах. В Дубае самая широкая карта (около 50 зон: Marina, JLT, Downtown, Palm, Arabian Ranches, JVC, Dubai Hills и другие). В Абу-Даби, выборочный freehold (Saadiyat, Al Reem, Yas, Al Raha Beach, Al Maryah). Шарджа ввела 100-летний leasehold для не-арабов в 2022 в Aljada, Tilal City, Maryam Island и Al Khan. Рас-эль-Хайма строит Al Marjan Island и Mina Al Arab; Аджман, Умм-эль-Кайвайн и Эль-Фуджайра имеют ограниченные, но растущие карты. За пределами этих зон владение для иностранца ограничено долгосрочным leasehold (50-99 лет). Российский паспорт покупать может свободно во всех freehold-зонах.

Сколько даёт ипотека для экспата?

Лимиты ЦБ ОАЭ: первое жильё до AED 5 000 000, LTV 75 %; свыше AED 5 000 000, 65 %. Второе жильё: 60 %. Off-plan: 50 %. Максимальный срок 25 лет, заёмщик не старше 65 (наёмник) или 70 (самозанятый) на дату закрытия. DBR не выше 50 % от месячного дохода. Q2 2026: переменная EIBOR-ставка 4.5 %-5,5 %, фиксированная на 3-5 лет 4,75-5.8 %. Основные банки: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB, HSBC, Standard Chartered. Для российского паспорта западные банки часто отказывают, локальные UAE-банки открыты, но требуют расширенный source-of-funds.

Открывает ли недвижимость Golden Visa?

Да. Объект от AED 2000000 (около USD $ 545 000) даёт право на 10-летнюю для собственника, супруга и прямых детей. Off-plan засчитывается с момента, когда оплачено хотя бы 50 % от цены AED 2M+. Ипотечный объект засчитывается, когда equity (внесённый кэш) достигает AED 2M, независимо от полной стоимости объекта. Заявка через ICP или GDRFA Dubai, обработка чистого файла 15-30 дней. Виза продлевается на том же объекте; продажа аннулирует визу на следующем продлении, если нет замены.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость?

Ни один эмират не взимает ежегодного налога на недвижимость с собственника. Дубайский муниципальный housing fee (5 % от годовой арендной оценки) идёт в счёт DEWA и платится арендатором для сданной квартиры либо вменяется собственнику-резиденту. Реальная годовая нагрузка собственника сидит в service charges (AED 10-40 за фут для апартаментов, AED 4-10 для виллы), district cooling ( или , тариф по refrigeration ton), коммуналке DEWA и страховке здания.

Какую доходность реально ждать?

Валовая годовая доходность апартаментов: 6 %-9 %. Виллы: 4-6 %. Off-plan-сдачи иногда 8-10 % в первый год. По сегментам: Dubai Marina 1BR около 6,5 %, JLT 2BR 7-8 %, Downtown 1BR 5-6 %, JVC вилла 4-5 %, Абу-Даби Saadiyat 5-6 %, Шарджа Aljada 7-9 %. Чистая после service charges, агентской комиссии за сдачу (5 % от годовой аренды), управляющей компании (10 % если через менеджера) и чиллера, обычно 60-70 % от валовой. Краткосрочная сдача в Дубае: валовая 8-12 %, чистая 5-7 % после комиссий платформ и лицензии DET.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже?

Налога на прирост капитала на личном уровне нет. Продавец платит агентскую комиссию (если есть), покупатель снова платит 4 % DLD. Ни федерального, ни эмиратского CGT, ни налога на наследство, ни estate tax. Если объект держится через UAE-компанию, а не на физлице, федеральный корпоративный налог 9 % применяется к чистому арендному доходу свыше AED 375 000 в год; прибыль от продажи в корпоративной структуре также облагается 9 %. Типичный срок владения 4 лет-7 лет лет; флипы распространены в горячих off-plan-районах.

Проверено · 2026-05-27

Открыть чек-лист переездаК стране ОАЭ (Дубай/Абу-Даби)

Связанные главы

Все главы ↑
Проверено —