🇵🇹Португалия · Недвижимость
Португалия — Недвижимость
Сколько реально стоит купить квартиру в Португалии: IMT по шкале, IMI от VPT, AIMI на дорогие объекты, ипотека для нерезидента, AL-режим и аренда. Q2 2026.
Португалия дешевле Германии и Франции на входе и дороже Испании по закрывающим расходам. Эта статья считает не цену в объявлении, а полную сумму с , нотариусом, адвокатом и регистрацией, и показывает, где работает кадастровая , а где, заморозка ломает планы под Airbnb.
Две оси покупки: первое или второе жильё, рынок или новостройка
Португальская система устроена иначе, чем итальянская: жёсткой бинарной разницы prima/seconda casa здесь нет. Налоговые правила одинаковы для всех покупателей, но льготы привязаны к двум осям: «основное жильё против второго» (для и rollover-льготы при продаже) и «вторичный рынок против новостройки» (для НДС вместо IMT).
Первое жильё (habitação própria permanente)
Если покупаете основное жильё для постоянного проживания и регистрируете адрес в [[finanças|Finanças]] в течение 6 месяцев, (налог на покупку) обнуляется на покупки до € 92 407. Выше этого порога IMT начинает считаться по прогрессивной шкале (см. следующий раздел), но первые €92 407 всегда без налога. Льгота требует не просто прописки, а фактического проживания: налоговая может проверить через коммунальные счета и базу SNS.
Второе жильё
Освобождения нет. IMT считается с первого евро по прогрессивной шкале от 1 % до 7.5 %. Это касается домов для отпуска, инвестиционных квартир и любых сделок, где покупатель сохраняет основное место жительства в другом месте. Ежегодный не отличается, но при сумме портфеля выше € 600 000 подключается (надбавка), о которой ниже.
Новостройка от застройщика
Покупка нового объекта у застройщика идёт по другой формуле: вместо IMT платится IVA (НДС) 23 % от цены сделки (или 6 % для социального жилья). Это значит, что новостройка за €300 000 от застройщика обходится дороже на закрытии, чем вторичка той же цены: IVA от рыночной, не от кадастра. По этой причине большинство иностранных покупателей берут вторичку: налоговая база ниже, и IMT смягчён прогрессивной шкалой.
Сколько стоит закрыть сделку
Цена в объявлении на idealista.pt, только база. Реальная сумма к оплате в день escritura (нотариального акта) включает пять линий: государственные сборы, нотариус, адвокат, агентство (формально, продавец), банк (если ипотека).
Государство
- . Прогрессивная шкала по цене сделки. Для основного жилья: 0 % до € 92 407, далее ступени 2 %, 5 %, 7 %, 8 %, верхняя планка 7.5 % на сумму свыше €1 млн. Для второго жилья шкала начинается с 1 %, без льготного порога. Считается от рыночной цены или VPT, что больше.
- (гербовый сбор) на покупку: 80 % от цены сделки. Платится всегда, без исключений.
- При ипотеке дополнительно: гербовый сбор на сумму кредита, 60 % для срока более 5 лет (0,5 % для меньшего). Регистрация ипотеки в , около €250.
Нотариус и адвокат
Notário в Португалии, публичное должностное лицо. Гонорар обычно фиксированный: € 800-€ 1 500 за стандартную квартиру в зависимости от региона и сложности. Включает escritura pública (нотариальный акт), регистрацию в Conservatória, проверку обременений. Сравнивать notários по цене разрешено законом.
Адвокат (advogado), формально необязателен, фактически обязателен для иностранца. Сопровождение сделки от due diligence до escritura, € 1 500-€ 3 000 фиксированно. Адвокат проверяет, что объект юридически чист, что доли муниципалитета и кондоминиума уплачены, что нет претензий от налоговой и что актуальна. Без адвоката риск купить квартиру с многолетним долгом по кондоминиуму или с незавершённой регистрацией наследства, реален.
Агентство
Комиссия агентства в Португалии, 5 %-6 % + IVA, формально оплачивается продавцом и заложена в цену объявления. Покупатель не платит агенту напрямую, в отличие от итальянской двусторонней модели. Это даёт пространство для торга на 3-5 % от заявленной цены, особенно по объектам, висящим на рынке больше шести месяцев.
Сводно для квартиры за €300 000 как второе жильё, без ипотеки: IMT по прогрессии ~€18 000, Imposto do Selo €2 400, нотариус €1 200, адвокат €2 000, регистрация €250. Итого около €24 000 поверх цены, или 8 % от сделки. Для основного жилья при той же цене, IMT падает ниже €10 000, итого около 5 % сверху. Если добавить ипотеку, прибавляется ~€1 800 на гербовый сбор + €250 на регистрацию + €300-500 на оценщика.
VPT и кадастр: главный налоговый якорь
(Valor Patrimonial Tributário), кадастровая стоимость объекта в португальском реестре. От неё считается ежегодный , от неё же берётся прогрессивная шкала (если VPT выше цены сделки). Это не рыночная цена и не цена в объявлении: VPT обычно составляет 60-80 % от рыночной для квартир в крупных городах, ещё ниже для исторических объектов в малых коммунах.
Практическое следствие: ежегодный IMI за квартиру стоимостью €300 000 в Лиссабоне может оказаться €700-1 500, а не €1 500-2 400, как было бы при честной рыночной базе. Это вторая причина (после низкой стоимости входа), почему португальская недвижимость для долгого владения дешевле германской или французской.
Минусы и обновления VPT. Кадастр пересматривается раз в три года, и при продаже объект иногда переоценивается, особенно если предыдущая декларация была сильно ниже рыночной. Это значит, что покупатель должен заглядывать не только в текущую VPT в , но и понимать, что после сделки VPT может вырасти, и следующий IMI выставится по новой базе. Адвокат должен это объяснить и заложить в расчёт.
IMI и AIMI: ежегодный счёт
Ежегодный счёт владельца в Португалии складывается из трёх линий: (муниципальный налог), TARI (мусорный сбор), и spese condominiais (общие расходы дома, если многоквартирный).
- . Городская недвижимость: 30 %-45 % от VPT, сельская 0,8 %. Ставка ставится муниципалитетом и публикуется ежегодно. В Лиссабоне типичная ставка 0,3-0,4 %, в Порту 0,35-0,45 %, в малых коммунах ближе к минимуму. Платится тремя равными частями (апрель, май, ноябрь) или одной, если сумма менее €100.
- (Adicional ao IMI), надбавка для собственников с суммарной VPT свыше € 600 000 на одного владельца (€1,2 млн на семейную пару). Ставки прогрессивные: 70 % на сумму €0,6-1 млн, 1 % на €1-2 млн, 1,5 % выше. Большинство одиночных квартир под порог не попадают, но владельцы портфелей и владельцы дорогих вилл в Алгарви, попадают.
- TARI. Муниципальный сбор за вывоз мусора, €60-200 в год для стандартной квартиры. Платится всеми, включая основное жильё.
- Spese condominiais. Кондоминиумные взносы для многоквартирного дома: лифт, лестницы, уборка подъезда, иногда общее отопление. €30-150 в месяц = €360-1 800 в год.
- Страховка. Полис от пожара/воды обязателен при ипотеке (€150-400 в год); без ипотеки добровольный. Землетрясение, отдельной строкой в полисе, особенно актуально в Лиссабоне.
Сводно: основное жильё в Лиссабоне стоит ~€800-2 500 в год сверх ипотеки. Второе жильё, столько же; разница, не в IMI, а в IMT при покупке и в отсутствии rollover-льготы при продаже. Объекты с VPT выше €600 000 добавляют AIMI отдельной строкой.
Ипотека: резидент и нерезидент
Португальские банки выдают ипотеку и резидентам, и нерезидентам, но условия различаются заметно. Для резидента с подтверждённым португальским доходом максимальный LTV, 85 %. Для нерезидента, 60 %, в редких случаях 50 %. Срок до 30 лет для резидента, до 20-25 для нерезидента в зависимости от возраста.
Ставки в Q2 2026
Фиксированная ставка на 30 лет сейчас около 4 %-4,5 %. Переменная привязана к Euribor (3M или 6M) плюс банковский спред 1-1,5 %, что в Q2 2026 даёт примерно те же 3,5-4,5 % effective APR. Mixed-ставка (несколько лет фикс, потом переменная), популярный вариант после волны 2022-2023 годов. С 2025 года ипотечная нагрузка ограничена: общий долговой платёж не может превышать 50 % чистого дохода для резидента, 35 % для нерезидента.
Что просит банк
- и португальский банковский счёт с накопленной историей минимум 3 месяца.
- Подтверждение дохода за 2-3 года: налоговые декларации, контракты, баланс компании для самозанятых.
- Оценка объекта банковским оценщиком, €300-500, платит покупатель.
- Страхование жизни и имущества с банком как бенефициаром (обычно €40-80/мес на 2 полиса).
- Первоначальный взнос на отдельный счёт у нотариуса, обычно 10 % цены при подписании предварительного contrato promessa.
Главные банки для иностранцев: Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI (CaixaBank). Caixa Geral de Depósitos (государственный банк), формально открывает, но с особенно медленным KYC. Bankinter и ActivoBank лучше работают с резидентами, чем с нерезидентами. Ипотечный брокер обходится €1 000-2 000 и часто окупается выторгованной ставкой 0,2-0,4 %.
Документы: caderneta predial, certidão, certificado energético
Португальская сделка проще итальянской, но три документа обязательны и должны быть свежими (не старше 6 месяцев на день escritura):
- : налоговый паспорт объекта из Portal das Finanças. Содержит адрес, площадь, год постройки, VPT, имя владельца. Без актуальной caderneta нотариус сделку не оформит. Заказывается онлайн бесплатно.
- Certidão permanente do registo predial: выписка из земельного реестра (). Показывает titularidade (право собственности) и ônus (обременения, ипотеку, аресты). Заказ онлайн €15, действительна 6 месяцев.
- : энергопаспорт здания, A-G шкала. Обязателен по закону при продаже с 2013 года. Заказ через ADENE (Agência para a Energia), €100-200, выдают квалифицированные эксперты. Старые лиссабонские дома часто получают E-G, что напрямую отражается на счетах за электричество и (с 2030) ограничит возможность сдачи.
Состояние самих зданий, отдельная проблема. Историческая Лиссабонская плотная застройка часто не реновировалась с послевоенных лет: трубы 1950-х, проводка под старые нагрузки, плесень в подвалах. Перед сделкой обязательно осмотрите квартиру с независимым инспектором или архитектором (€300-600 за визит): он проверит крышу, инженерные коммуникации, влажность, состояние общих частей. Это деньги, которые окупаются на одной находке.
Покупка off-plan (на стадии строительства), частая практика в новостройках. Стандартный график оплаты, 10-30-30-30: 10 % при подписании промессы, по 30 % на основных этапах строительства, последние 30 % при сдаче. До escritura ничего у банка не закладывается, и риск задержки или банкротства застройщика реален. Стройку выбирайте у застройщиков с устойчивой репутацией (Vanguard Properties, Solyd, Avenue), и адвокат должен проверять разрешение на строительство и страховку проекта.
Сдача в аренду: долгосрочная и AL
У португальского владельца два рынка: долгосрочная аренда (arrendamento) и краткосрочная под . С 2023 года эти рынки разошлись радикально.
Долгосрочная аренда
Стандартный контракт от 1 лет с автоматическим продлением. Депозит 2 мес аренды + первый месяц вперёд. Налог на доход от аренды: для резидента, ставка 25 % с возможностью уменьшения за длительность (15 % после 5 лет, 5 % после 20 лет) или подача в общую шкалу IRS с вычетами на ремонт. Для нерезидента, плоские 25 %.
С 2025 года ежегодный пересмотр арендной ставки в долгосрочных договорах привязан к инфляции и ограничен законом, обычно не выше +2 % в год. Для арендодателя это значит, что инвестиция работает на длинном горизонте и не масштабируется быстро. Принудительное расторжение договора в одностороннем порядке практически невозможно: суд тянется годами.
Alojamento Local
, португальская краткосрочная сдача (Airbnb, Booking). До 2023 года это был основной двигатель доходности недвижимости в туристических районах Лиссабона, Порту и Алгарви. С 2023 года выдача новых AL-лицензий заморожена в Лиссабоне, Порту и большинстве курортных приходов: уже выданные продлеваются и сдачу обеспечивают, но новые получить негде. Без AL-лицензии короткая сдача незаконна и штрафуется.
Что это значит для покупателя в 2026 году. В Лиссабоне и Порту покупать квартиру «под Airbnb», не имеет смысла: без действующей AL такая модель невозможна. Единственный вариант, купить объект с уже выданной AL и продлевать. Цена такой квартиры в объявлении на 15-25 % выше, и при перепродаже AL не передаётся вместе с объектом (она привязана к собственнику и адресу). В Алгарви, на островах и в малых коммунах выдача AL продолжается, но рентабельность сильно зависит от сезона и менеджмента: за вычетом услуг управляющей компании (20-25 %), коммуналки и налогов, чистая годовая доходность редко превышает 4-6 %.
Налог на AL: для резидента, 28 % от 35 % дохода (то есть эффективные ~9,8 %), либо общая шкала IRS. Для нерезидента, плоские 25 %. С 2023 года введён CRR (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local), дополнительный налог 15-20 % на AL в перегруженных зонах, что ещё снижает чистую доходность.
Цена квадратного метра по городам
Цены квадратного метра в центре, медианные по idealista.pt за Q2 2026:
- Лиссабон5000 €
- Порту3500 €
- Фару3200 €
- Брага1800 €
- Эвора1500 €
- Лиссабон, центр: € 5 000/м². Премиум-кварталы (Chiado, Príncipe Real), до €7 500/м². Окраины (Marvila, Olivais), €3 500-4 000/м².
- Порту, центр: € 3 500/м². Cedofeita, Bonfim, Foz. Быстрорастущий рынок, рост 25 % за 2022-2025.
- Фару, Алгарви: € 3 200/м². Сезонная экономика, отдельные курортные приходы (Лагуш, Тавира, Албуфейра), €4 000-5 500/м².
- Брага: € 1 800/м². Северный технологический центр. Половина лиссабонской цены при работающей инфраструктуре.
- Эвора: € 1 500/м². Алентежу, ЮНЕСКО, исторический центр. Тонкий рынок, объекты висят месяцами.
Сводно: для иностранца с бюджетом €300-500 тыс. в Лиссабоне реально купить 60-90 м² в центре или 90-130 м² на окраинах; в Порту, на 25-30 % больше за те же деньги; в Браге и Эворе, дом или большую квартиру.
Налог при продаже: резидент и нерезидент
Португальский налог на прирост капитала по жилью устроен по двум разным режимам в зависимости от статуса. Для резидента: 50 % разницы (цена продажи минус задокументированная цена покупки плюс капитальные улучшения) добавляются к личному доходу и облагаются по шкале IRS (13,25-48 %). Для нерезидента: плоская ставка 28 % от всей разницы. Это, в среднем, чуть жёстче резидентского режима, особенно для дорогих сделок.
Главная льгота, rollover для основного жилья. Если резидент продаёт habitação própria permanente и в течение 36 месяцев покупает другое основное жильё в Португалии, ЕС или ЕЭЗ, налог на прирост не начисляется. Это работает и для покупки до продажи (за 24 месяца до сделки). Льгота не распространяется на второе жильё и не доступна нерезидентам в исходной форме.
Связка с . Если покупаете квартиру в Португалии и одновременно подаёте на IFICI, экономика сделки заметно меняется: иностранный доход освобождён от IRS, что повышает располагаемый доход для ипотеки, и владение португальской недвижимостью не создаёт встречного налога на зарубежные активы (Португалия не имеет налога на богатство, кроме AIMI на дорогую местную недвижимость). Это редкое сочетание для ЕС.
Часто спрашивают
Сколько реально стоит закрыть сделку в Португалии?
Для основного жилья: 0 % IMT до € 92 407, далее по прогрессии до 7.5 %, плюс Imposto do Selo 80 %, плюс нотариус € 800-€ 1 500, плюс адвокат € 1 500-€ 3 000. Итого около 5-7 % сверху для основного жилья и 7-10 % для второго. На квартире за €300 000 это €15-30 тыс. закрывающих расходов.
Можно ли купить жильё в Португалии нерезиденту?
Да, никаких ограничений по гражданству или резидентству. Нужен только (получают через адвоката или Finanças за €100-200) и португальский банковский счёт. Для ипотеки LTV ниже (60 % против 85 % у резидента) и расширенный KYC: подтверждение источника средств, налоговые декларации за 2-3 года, иногда личное собеседование с банкиром.
Что такое VPT и почему она важна?
(Valor Patrimonial Tributário), кадастровая стоимость в реестре Finanças. Обычно 60-80 % от рыночной цены. От VPT считаются IMI, IMT (если она выше цены сделки) и AIMI. Это значит, что ежегодный налог на владение в Португалии в большинстве случаев ниже, чем казался бы при честной рыночной базе.
Стоит ли покупать квартиру для сдачи через Airbnb?
В Лиссабоне и Порту, нет: новые лицензии заморожены с 2023 года. Можно купить объект с уже выданной AL и продлевать, но цена такой квартиры на 15-25 % выше, и лицензия не передаётся при перепродаже. В Алгарви, на островах и в малых коммунах выдача продолжается, но чистая годовая доходность за вычетом менеджмента, налогов и сезонности редко превышает 4-6 %.
Какая ипотека доступна иностранцу?
Резидент с португальским доходом: LTV до 85 %, срок до 30 лет, фиксированная ставка Q2 2026 около 4 %-4,5 %. Нерезидент: LTV до 60 %, срок 20-25 лет, та же ставка или на 0,2-0,4 % выше. Главные банки: Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI. Брокер обходится €1 000-2 000 и часто окупается выторгованной ставкой.
Какой налог при продаже?
Для резидента, 50 % прибыли (цена продажи минус задокументированная цена покупки плюс улучшения) добавляется к личному доходу и облагается по шкале IRS. Для нерезидента, плоские 28 % от полной прибыли. Главная льгота, rollover для основного жилья: при покупке нового основного жилья в ЕС/ЕЭЗ в течение 36 месяцев налог не начисляется. На второе жильё льгота не распространяется.
Проверено · 2026-04-15