Испания — Недвижимость

Две оси покупки: вторичное жильё или новостройка, основное или второе

Испанская система устроена иначе, чем итальянская: жёсткой бинарной разницы «prima/seconda casa» здесь нет. Основная развилка проходит по другой линии, «вторичный рынок против новостройки», потому что для них работают разные налоги. Дополнительная развилка, «основное жильё против второго», влияет на льготы IRPF (вычет ипотечных процентов в ряде регионов) и на patrimonio (минимум для основного жилья выше).

Вторичный рынок (vivienda de segunda mano)

Платится ITPITPImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — испанский налог на покупку б/у недвижимости. 6-10 % от цены, ставка регулируется comunidad autónoma. На новое жильё вместо ITP взимается IVA 10 %. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), налог на покупку, ставка которого регулируется comunidad autónoma. На 2026 год: Мадрид 6 %, Андалусия 7 %, Астурия 8 %, Каталония и Валенсия 10 %, Канарские острова и Баскский регион имеют свои шкалы. Льготы для молодых покупателей до 35 лет, многодетных семей, людей с инвалидностью; в некоторых регионах ставка снижается до 4-5 %.

Новостройка (vivienda de obra nueva)

Покупка нового объекта у застройщика идёт по другой формуле: IVA 10 % на жильё (4 % для VPO) плюс AJDAJDActos Jurídicos Documentados, испанский гербовый сбор на нотариальные акты. На покупку новостройки 0,5-1,5 % от цены (ставка зависит от comunidad autónoma). На вторичный рынок не применяется (там работает ITP). (Actos Jurídicos Documentados, гербовый сбор на нотариальный акт) 50 %-1.5 % в зависимости от региона. Это значит, что новостройка за €300 000 от застройщика обходится дороже на закрытии, чем вторичка той же цены в Мадриде или Андалусии (где ITP 6-7 %), но дешевле в Каталонии и Валенсии (где ITP 10 %).

Основное жильё (vivienda habitual)

Не даёт льгот при покупке, но влияет на остальное. Основное жильё освобождено от patrimonio на первые €300 000 кадастровой стоимости (государственный минимум). Прирост капитала при продаже не облагается, если в течение 2 лет вы покупаете другое основное жильё в ЕС/ЕЭЗ (rollover). Часть автономных общин даёт вычет ипотечных процентов из региональной IRPF (Мадрид, Балеары, Каталония, до €500-1 000/год).

Сколько стоит закрыть сделку

Цена в объявлении на idealista.com, только база. Реальная сумма к оплате в день escritura (нотариального акта) включает пять линий: государственные сборы, нотариус, адвокат, агентство (формально, продавец), банк (если ипотека).

Государство

• Вторичка: ITPITPImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — испанский налог на покупку б/у недвижимости. 6-10 % от цены, ставка регулируется comunidad autónoma. На новое жильё вместо ITP взимается IVA 10 %. по региональной шкале 6 %-10 %. Считается от цены сделки или valor catastralCatastroИспанский кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит ссылку catastral, площадь, кадастровую стоимость каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 50-70 % от рыночной; от неё считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход от недвижимости., что больше. Для молодых покупателей до 35 лет в Андалусии и Мадриде ставка падает до 3,5-4 %.
• Новостройка: IVA 10 % на жильё (4 % для социального VPO) + AJDAJDActos Jurídicos Documentados, испанский гербовый сбор на нотариальные акты. На покупку новостройки 0,5-1,5 % от цены (ставка зависит от comunidad autónoma). На вторичный рынок не применяется (там работает ITP). 50 %-1.5 %.
• При ипотеке: регистрация в ConservatoríaCatastroИспанский кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит ссылку catastral, площадь, кадастровую стоимость каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 50-70 % от рыночной; от неё считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход от недвижимости. и Registro de la Propiedad, около €500-800. AJD на сумму кредита оплачивает банк с 2018 года (постановление Верховного суда).

Нотариус и адвокат

Notario в Испании, государственное должностное лицо с фиксированным тарифом. Гонорар обычно € 600-€ 1 500 за стандартную квартиру в зависимости от цены сделки. Включает escritura pública (нотариальный акт), проверку реестра прав (nota simpleCatastroИспанский кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит ссылку catastral, площадь, кадастровую стоимость каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 50-70 % от рыночной; от неё считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход от недвижимости. из Registro de la Propiedad), легализацию подписей.

Адвокат (abogado), формально необязателен, фактически обязателен для иностранца. Сопровождение сделки от due diligence до escritura, € 1 500-€ 3 000 фиксированно. Адвокат проверяет, что объект юридически чист, долги Comunidad de PropietariosComunidad de PropietariosОбъединение собственников многоквартирного дома в Испании, аналог HOA. Собирает ежемесячные взносы (cuota) €30-200 на лифт, уборку, страховку, общий ремонт. Решения принимаются на ежегодном собрании (junta) большинством голосов по долям. уплачены, нет претензий от налоговой, наследство урегулировано, Cédula de HabitabilidadCédula de HabitabilidadСвидетельство пригодности жилья для проживания в Испании. Выдаётся comunidad autónoma на срок 10-15 лет. Требуется для подключения коммунальных услуг и долгосрочной аренды в Каталонии, Валенсии, Балеарах, Астурии, Кантабрии. В остальных регионах факультативно. актуальна там, где её требуют (Каталония, Валенсия, Балеары, Астурия, Кантабрия). Без адвоката риск купить квартиру с многолетним долгом по HOA или с незарегистрированным наследством, реален.

Агентство

Комиссия агентства, 4 %-6 % + IVA, формально оплачивает продавец, заложена в цену объявления. Покупатель не платит агенту напрямую. Это даёт пространство для торга на 3-5 % от заявленной цены, особенно по объектам, висящим на рынке больше шести месяцев. В Каталонии и Валенсии практика двойной комиссии (с покупателя тоже), запрещена законом 2023 года.

Сводно для квартиры за €300 000 как вторичка в Мадриде: ITP 6 % = €18 000, нотариус €1 000, адвокат €2 000, регистрация €500. Итого около €21 500 поверх цены, или 7 % от сделки. Та же квартира в Каталонии: ITP 10 % = €30 000, остальное идентично, итого €33 500 или 11 %. Для новостройки в Мадриде: IVA 10 % + AJD 0,75 % = €32 250 + сопутствующие, ~€36 000 или 12 %.

Catastro и кадастр: главный налоговый якорь

CatastroCatastroИспанский кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит ссылку catastral, площадь, кадастровую стоимость каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 50-70 % от рыночной; от неё считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход от недвижимости. (Dirección General del Catastro), испанский государственный кадастр, ведёт учёт всех объектов недвижимости. Каждый объект имеет referencia catastral (20-значный код) и valor catastral, кадастровую стоимость. От valor catastral считаются ежегодный IBI и часть IRPF на вменённый доход с второго жилья (1,1-2 % valor catastral как «фиктивный доход» владельца, облагается по обычной шкале).

Valor catastral обычно составляет 60 % (50-70 %) от рыночной для квартир в крупных городах, ещё ниже для исторических объектов в малых коммунах. Это не рыночная цена, не цена в объявлении и не цена сделки.

Практическое следствие: ежегодный IBI за квартиру стоимостью €300 000 в Мадриде может оказаться €400-900, а не €1 200-1 800, как было бы при честной рыночной базе. Это одна из причин, почему испанская недвижимость для долгого владения дешевле германской или французской. Но: ITP при покупке считается от max(цена сделки, valor catastral). Если вы покупаете дёшево «по знакомству» в коммуне, где valor catastral выше, налоговая возьмёт ITP от кадастра.

Обновления valor catastral, отдельная тема. Государственная переоценка проводится по запросу муниципалитета раз в 10 лет; в крупных городах последняя была в 2010-2014 годах, что объясняет «отставание» кадастра от рынка. С 2022 года часть налоговых решений (наследство, дарение) опираются на «справочную ценность» (valor de referencia) Catastro, которая ближе к рыночной. Это значит, что покупателю нужно смотреть и valor catastral, и valor de referencia.

IBI, кондоминиум и ежегодный счёт

Ежегодный счёт владельца в Испании складывается из четырёх линий: IBIIBIImpuesto sobre Bienes Inmuebles — испанский муниципальный налог на недвижимость. 0,4-1,1 % от кадастровой стоимости, ставка ставится ayuntamiento. Платится ежегодно в одной квитанции. (муниципальный налог), tasa de basuras (мусорный сбор), cuota de comunidadComunidad de PropietariosОбъединение собственников многоквартирного дома в Испании, аналог HOA. Собирает ежемесячные взносы (cuota) €30-200 на лифт, уборку, страховку, общий ремонт. Решения принимаются на ежегодном собрании (junta) большинством голосов по долям. (общие расходы дома) и страховка.

• IBIIBIImpuesto sobre Bienes Inmuebles — испанский муниципальный налог на недвижимость. 0,4-1,1 % от кадастровой стоимости, ставка ставится ayuntamiento. Платится ежегодно в одной квитанции.. Городская недвижимость: 40 %-1.1 % от valor catastral. Ставка ставится ayuntamiento. В Мадриде типичная 0,5-0,7 %, в Барселоне 0,75 %, в малых коммунах ближе к минимуму. Платится одним счётом обычно в сентябре-октябре с возможностью разделить на три части.
• Tasa de basuras / residuos. Муниципальный сбор за вывоз мусора, €60-200 в год для стандартной квартиры. С 2025 года стал обязательным во всех муниципалитетах по закону об отходах.
• Cuota de comunidadComunidad de PropietariosОбъединение собственников многоквартирного дома в Испании, аналог HOA. Собирает ежемесячные взносы (cuota) €30-200 на лифт, уборку, страховку, общий ремонт. Решения принимаются на ежегодном собрании (junta) большинством голосов по долям.. Кондоминиумные взносы (HOA) для многоквартирного дома: лифт, лестницы, уборка подъезда, иногда общее отопление и охрана. € 30/мес-€ 200/мес в месяц = €360-2 400 в год. В премиум-зданиях Барселоны и Мадрида с охраной и бассейном, до €400/мес.
• Страховка. Полис «hogar» (от пожара, воды, гражданской ответственности) обязателен при ипотеке (€200-400 в год); без ипотеки добровольный.
• Вменённый доход. Для второго жилья: 1,1-2 % valor catastral облагается IRPF как «вменённый доход» (imputación de rentas), даже если объект не сдаётся. Для основного жилья этого нет.

Сводно: основное жильё в Мадриде стоит ~€800-2 500 в год сверх ипотеки. Второе жильё, столько же по IBI, плюс вменённый доход (около €400-800/год от среднестатистической квартиры). Объекты с суммарным имуществом выше €700 000 на одного владельца добавляют patrimonio. См. главу «Налоги» для деталей по patrimonio и Impuesto de Solidaridad.

Ипотека: резидент и нерезидент

Испанские банки выдают ипотеку и резидентам, и нерезидентам, но условия различаются заметно. Для резидента с подтверждённым испанским доходом максимальный LTV, 85 % (80-90 %). Для нерезидента, 65 % (60-70 %). Срок до 30 лет для резидента, до 20-25 для нерезидента в зависимости от возраста (общая планка, гасить до 70-75 лет).

Ставки в Q2 2026

Фиксированная ставка на 30 лет сейчас около 3.7 %-4,5 %. Переменная привязана к Euribor (3M, 6M или 12M) плюс банковский спред 0,8-1,5 %, что в Q2 2026 даёт примерно те же 3,5-4,5 % effective. Mixed-ставка (3-10 лет фикс, потом переменная), популярный вариант после волны 2022-2023 годов. Условие пониженной ставки часто, открытие зарплатного счёта, страховки жизни и имущества в том же банке (так называемая «vinculación»).

Что просит банк

• NIENIENúmero de Identidad de Extranjero — испанский идентификатор для иностранцев. Буква + 7 цифр + контрольная буква. Получается в Comisaría или в консульстве. Нужен для любой сделки, контракта, счёта. и испанский банковский счёт с минимум 3 месяцами движений.
• Подтверждение дохода за 2-3 года: налоговые декларации, контракты, банковские выписки. Для самозанятых баланс компании и Modelo 130.
• Tasación (оценка объекта аккредитованным оценщиком), €300-500, платит покупатель.
• Страхование жизни и имущества (обычно €30-80/мес на два полиса).
• Первоначальный взнос на отдельный счёт у нотариуса, обычно 10 % цены при подписании предварительного contrato de arras (задаток).

Главные банки для иностранцев: BBVA, CaixaBank, Banco Santander, ING España, Banco Sabadell. ING особенно гибкий с цифровыми кочевниками с DN-визой. Bankinter и Openbank работают с цифровыми резидентами, но требуют расширенный KYC для российских паспортов. Ипотечный брокер обходится €1 500-3 000 и часто окупается выторгованной ставкой 0,2-0,5 %.

Документы: nota simple, Catastro, cédula, energético

Испанская сделка предсказуема, но пять документов обязательны и должны быть свежими (не старше 3-6 месяцев на день escritura):

• Nota simple из Registro de la Propiedad. Выписка из земельного реестра, показывает titularidad (право собственности) и cargas (обременения, ипотеку, аресты). Заказ онлайн €10, действительна 3 месяца.
• Referencia catastral и valor catastral из CatastroCatastroИспанский кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит ссылку catastral, площадь, кадастровую стоимость каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 50-70 % от рыночной; от неё считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход от недвижимости.. Бесплатно онлайн на sedecatastro.gob.es. Подтверждает физические параметры объекта.
• Cédula de HabitabilidadCédula de HabitabilidadСвидетельство пригодности жилья для проживания в Испании. Выдаётся comunidad autónoma на срок 10-15 лет. Требуется для подключения коммунальных услуг и долгосрочной аренды в Каталонии, Валенсии, Балеарах, Астурии, Кантабрии. В остальных регионах факультативно.: свидетельство пригодности жилья. Обязательно в Каталонии, Валенсии, на Балеарах, в Астурии и Кантабрии. В других регионах факультативно. Заказ через профессионального архитектора, €100-300, действует 10-15 лет.
• Certificado de Eficiencia Energética: энергопаспорт, шкала A-G. Обязателен по всей Испании с 2013 года. €100-200 у аккредитованного эксперта.
• Сертификат от Comunidad de Propietarios: подтверждение, что предыдущий владелец не должен HOA. Бесплатно у президента кондоминиума.

Состояние самих зданий, отдельная проблема. Историческая застройка Мадрида XIX века и Барселоны эпохи Ensanche часто не реновировалась десятилетиями: трубы 1940-1960-х, проводка под старые нагрузки, фасады требуют ITE (Inspección Técnica del Edificio, обязательная техническая инспекция каждые 10 лет, может выявить дорогостоящие обязательные ремонты). Перед сделкой обязательно осмотрите квартиру с независимым архитектором или инспектором (€300-600 за визит).

Покупка off-plan (на стадии строительства). График обычно 10-15-15-60: 10 % при подписании контракта-обещания (contrato de reserva), 30-40 % траншами на основных этапах строительства, последние 60 % при сдаче через escritura. До escritura ничего у банка не закладывается, и риск задержки или банкротства застройщика реален. Стройку выбирайте у застройщиков с устойчивой репутацией (Aedas Homes, Neinor, Metrovacesa) и адвокат должен проверять разрешение на строительство (licencia de obras), банковскую гарантию (aval bancario) и страховку проекта.

Сдача в аренду: долгосрочная и туристическая

У испанского владельца два рынка: долгосрочная аренда (alquiler de larga duración, LAU) и туристическая (alquiler turístico через лицензию Alojamiento de Uso Turístico). С 2023 года эти рынки разошлись радикально из-за Ley de Vivienda 2023Ley de Vivienda 2023Испанский жилищный закон 12/2023. Вводит «зоны напряжённого рынка» (zonas tensionadas), где comunidad autónoma может ограничить повышение арендной платы. Параллельно блокирует выдачу новых лицензий Alojamiento de Uso Turístico в Барселоне и центрах крупных городов..

Долгосрочная аренда

Стандартный контракт по Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): минимум 5 лет (7 лет, если собственник, юрлицо) с автоматическим продлением. Депозит 1 месяц (физлицо), 2 месяца (юрлицо) плюс возможные дополнительные гарантии (avalista, страхование impagos). Налог на доход от аренды: для резидента, доход в общую IRPF-базу с льготой 60 % на долгосрочную аренду первичного жилья арендатора. Для нерезидента из ЕС/ЕЭЗ, плоские 19 % с вычетом расходов; не из ЕС, плоские 24 % без вычетов.

Ley de Vivienda 2023 ввела механизм «zonas tensionadas» (зон напряжённого рынка), где comunidad autónoma может ограничить рост арендной ставки. Каталония первая объявила зоны (включая Барселону, Жирону, Таррагону, Лериду) с 14 марта 2024 года: ставки по новым договорам не могут превышать индекс IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Alquileres) или ставку предыдущего арендатора, +3 % максимум. Другие регионы (Мадрид, Андалусия, Валенсия) пока не объявили зоны. Для арендодателя это значит, что в Каталонии инвестиция работает с меньшей доходностью, и масштабирование труднее.

Туристическая аренда (Alojamiento de Uso Turístico, AUT)

AUT (или VFT в Андалусии, VUT в Каталонии, ETV на Балеарах), испанский эквивалент португальского Alojamento Local. До 2023 года был основным двигателем доходности недвижимости в туристических районах Барселоны, Мадрида, Малаги, Севильи, на Балеарах и Канарах. Сегодня:

• Барселона: новые лицензии HUT (Habitatge d'Ús Turístic) заморожены с 2014 года. С 2028 года все 10 000+ существующих лицензий аннулируются (объявлено мэром Кольбони в 2024 году). Покупать «под Airbnb» в Барселоне, бессмысленно.
• Мадрид: с 2023 года в центральных кварталах (Centro, Salamanca, Chamberí) новые лицензии Vivienda de Uso Turístico (VUT) выдаются только для всего здания и при согласии Comunidad de Propietarios. Это практически закрыло рынок для индивидуальных инвесторов.
• Малага: с 2024 года выдача VFT (Vivienda con Fines Turísticos) в центре приостановлена.
• Балеары: жёсткие квоты, на Майорке количество VT-лицензий заморожено, на Ибице сокращено.
• Канары: с 2025 года Ley de Sostenibilidad Turística запрещает выдачу новых VV (Vivienda Vacacional) в туристических зонах, действующие требуют переаттестации каждые 5 лет.
• Где ещё работает: малые курортные коммуны Андалусии (Нерха, Михас), Коста-Брава (Розас, Кадакес), Кантабрия, Эстремадура, отдельные кварталы Севильи и Гранады.

Налог на туристическую аренду. Для резидента, обычная IRPF без льготы 60 % (применима только к долгосрочной), плюс IVA 10 % если объект предлагается «с гостиничными услугами» (уборка, постельное бельё, ресепшен). Для нерезидента из ЕС, плоские 19 %, не из ЕС, 24 %. Чистая годовая доходность после налогов, услуг управляющей компании (20-30 %) и сезонности редко превышает 4-6 %, что сопоставимо или ниже долгосрочной аренды в той же зоне.

Цена квадратного метра по городам

Цены квадратного метра в центре, медианные по idealista.com за Q2 2026:

• Барселона, центр: € 5 200/м². Премиум-кварталы (Eixample, Gràcia), до €8 000/м². Окраины (Sant Andreu, Nou Barris), €3 000-3 500/м².
• Мадрид, центр: € 4 800/м². Премиум-Salamanca до €9 000/м², Chamberí €6 000-7 000/м². Окраины (Vallecas, Carabanchel), €2 500-3 000/м².
• Малага: € 3 500/м². Быстрорастущий рынок, рост 35 % за 2022-2025. Marbella и Costa del Sol, €4 500-7 000/м².
• Валенсия: € 2 700/м². Ciutat Vella, Russafa, Benimaclet. Удалёнщики-фавориты.
• Севилья: € 2 300/м². Triana, Macarena, Nervión. Тёплый рынок.
• Гранада: € 1 800/м². Студенческий город, тонкий рынок, объекты висят месяцами.

Сводно: для иностранца с бюджетом €300-500 тыс. в Мадриде или Барселоне реально купить 60-90 м² в центре или 90-130 м² на окраинах; в Малаге, на 35-40 % больше за те же деньги; в Валенсии, ещё больше; в Севилье и Гранаде, целый дом или большую квартиру с террасой.

Налог при продаже и Plusvalía Municipal

При продаже жилья в Испании работают два налога. Первый, государственный налог на прирост капитала (ganancia patrimonial), включается в IRPF по шкале «дохода от сбережений»: 19 % до €6 000 прибыли, 21 % до €50 000, 23 % до €200 000, 27 % до €300 000, 28 % свыше. Прирост считается как (цена продажи минус задокументированная цена покупки и капитальные улучшения). Для нерезидентов плоская ставка 19 % (для ЕС/ЕЭЗ) или 24 % (вне ЕС).

Главная льгота, «reinversión en vivienda habitual» (rollover). Если резидент продаёт основное жильё (vivienda habitual) и в течение 24 месяцев покупает другое основное жильё в Испании, ЕС или ЕЭЗ, налог на прирост не начисляется (полностью или частично, пропорционально реинвестированной сумме). Работает и для покупки до продажи (за 24 месяца до сделки). На второе жильё льгота не распространяется. Для пенсионеров 65+ продажа основного жилья полностью освобождена от налога, без условия реинвестирования.

Второй налог, Plusvalía MunicipalPlusvalía MunicipalМуниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земли с момента предыдущей покупки. Платит продавец. С 2021 года плательщик может выбрать между формулой по объективному коэффициенту и расчётом от реальной разницы цен. (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Муниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земельной составляющей объекта с момента предыдущей покупки. Платит продавец. С 2021 года, после решения Конституционного суда, налогоплательщик может выбрать между двумя методами расчёта: «объективным» (от valor catastral × коэффициент по сроку владения) или «реальным» (от фактической разницы цен). Для коротких владений (1-3 года) первый часто меньше, для долгих (10+ лет), второй обычно выгоднее. Сумма, €500-5 000 для стандартной квартиры в зависимости от региона и срока.

Связка с Beckham. Импатриаты на льготном режиме Beckham продолжают платить ITP при покупке, IBI ежегодно и IRPF на прирост капитала при продаже (с лимитом €600 000 в год). Льгота режима, освобождение от patrimonio с зарубежных активов, освобождение от Modelo 720. См. главу «Налоги» для деталей.

Часто спрашивают

Сколько реально стоит закрыть сделку в Испании?▾

Для вторички в Мадриде (ITP 6 %) или Андалусии (7 %): около 10-12 % сверху от цены, включая нотариуса, адвоката, регистрацию. В Каталонии или Валенсии (ITP 10 %), 13-14 % сверху. Для новостройки везде по стране: IVA 10 % + AJD 50 %-1.5 % + остальное = 12-14 % сверху. На квартире за €300 000 это €30-45 тыс. закрывающих расходов в зависимости от региона и типа объекта.

Может ли иностранец купить жильё в Испании?▾

Да, никаких ограничений по гражданству или резидентству. Нужен только NIENIENúmero de Identidad de Extranjero — испанский идентификатор для иностранцев. Буква + 7 цифр + контрольная буква. Получается в Comisaría или в консульстве. Нужен для любой сделки, контракта, счёта. (получают через консульство или Comisaría за 1-3 месяца ожидания) и испанский банковский счёт. Для ипотеки LTV ниже (65 % против 85 % у резидента) и расширенный KYC: подтверждение источника средств, налоговые декларации за 2-3 года, иногда личное собеседование с банкиром. Российские паспорта, расширенный KYC во всех крупных банках.

Что такое Catastro и почему важно?▾

CatastroCatastroИспанский кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит ссылку catastral, площадь, кадастровую стоимость каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 50-70 % от рыночной; от неё считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход от недвижимости., испанский государственный кадастр (Dirección General del Catastro). Хранит referencia catastral, площадь, valor catastral каждого объекта. Кадастровая стоимость обычно 60 % (50-70 %) от рыночной. От valor catastral считаются IBI и часть IRPF на вменённый доход с второго жилья. ITP при покупке берётся от max(цена сделки, valor catastral).

Можно ли купить квартиру для Airbnb?▾

В Барселоне новые лицензии HUT заморожены с 2014 года, существующие будут аннулированы к 2028 году. В центральных кварталах Мадрида с 2023 года лицензии VUT выдаются только для всего здания и при согласии HOA. В Малаге, на Балеарах и Канарах действуют квоты, выдача в туристических зонах приостановлена. Где ещё работает: малые курортные коммуны Андалусии, Коста-Брава, отдельные кварталы Севильи и Гранады. Чистая годовая доходность редко превышает 4-6 % после налогов, услуг и сезонности.

Какая ипотека доступна иностранцу?▾

Резидент с испанским доходом: LTV до 85 %, срок до 30 лет, фиксированная ставка Q2 2026 около 3.7 %-4,5 %. Нерезидент: LTV до 65 %, срок 20-25 лет, та же ставка или на 0,2-0,4 % выше. Главные банки: BBVA, CaixaBank, Santander, ING España, Sabadell. ING особенно гибкий с DN-визами. Брокер обходится €1 500-3 000 и часто окупается выторгованной ставкой 0,2-0,5 %.

Какой налог при продаже?▾

Прирост капитала по шкале «дохода от сбережений»: 19-28 % для резидента (19 % до €6 000 прибыли, 28 % свыше €300 000). Для нерезидента из ЕС/ЕЭЗ плоские 19 %, вне ЕС 24 %. Главная льгота, rollover для основного жилья: при покупке нового основного жилья в ЕС/ЕЭЗ в течение 24 месяцев налог не начисляется. Пенсионеры 65+ полностью освобождены при продаже основного жилья. Дополнительно продавец платит Plusvalía MunicipalPlusvalía MunicipalМуниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земли с момента предыдущей покупки. Платит продавец. С 2021 года плательщик может выбрать между формулой по объективному коэффициенту и расчётом от реальной разницы цен. (€500-5 000 на стандартную квартиру).

Связанные главы

• 🧮НалогиСтавки, режимы, соглашения
• 💶Стоимость жизниАренда, продукты, сервисы
• 🏦Банки и счетаОткрытие, SWIFT, резидентство