🇬🇷Греция · Недвижимость
Греция — Недвижимость
Сколько стоит купить недвижимость в Греции в 2026: налог на переход, пороги Золотой визы от 250 000 до 800 000 евро, ENFIA, налог при продаже, запрет Airbnb.
Собственное министерство миграции Греции до сих пор публикует англоязычную страницу о золотой визе с плоским порогом € 250 000, отменённым ещё в 2024 году. Действующая шкала доходит до € 800 000. Так во что обходится закрытие греческой сделки, какое право на проживание она даёт и что с купленной квартирой потом законно делать?
Покупка в Греции: реальный тренд цен, неопределённая стоимость закрытия
Квартиры в Греции подорожали на 5,7 % год к году в первом квартале 2026 года. Цифра принадлежит Банку Греции, но пришла сюда не от него: bankofgreece.gr отказал на семи разных адресах, пока собирался материал, и число попало на страницу через отраслевое издание GTP Headlines. Ряд центрального банка, прочитанный через СМИ: полезно, но не то же самое. Рост при этом замедляется: два предыдущих года шли быстрее.
Цены — лёгкая половина задачи. Сколько стоит довести сделку до подписи, выяснить труднее, и мешает не сложность правил, а доступ к ним. , которая публикует зональные таблицы оценочной стоимости, отвечает ошибкой на запросы из-за пределов Греции. Страница Минюста с нотариальными тарифами не разрешается даже по DNS. Покупатель, ищущий на английском, съезжает на маркетинг агентств там, где должен был бы читать закон.
Большинство процентов из следующего раздела опубликовало одно афинское агентство, Terra Property, и его гид спорит сам с собой: в одном блоке 7-9 % цены, в другом 7-11 %. Берите более широкий диапазон. Закладывайте примерно 7-11 % сверх цены на налог при переходе права или НДС, на нотариуса, на реестр или кадастр и на необязательных юриста с агентом. Любую более узкую цифру, которую вам назовут, проверяйте: ровно одна строка в этой стопке написана в законе, который можно открыть.
Во что реально обходится закрытие: налог, НДС и тарифы, которые никто не может подтвердить
Начните со строки, написанной в законе, а не в прайсе агентства. берёт при переходе права 3 % налоговой стоимости по пункту 1 статьи 27. Пункт 5 добавляет ещё 3 % в пользу муниципалитетов, начисляемые на сам налог, а не на стоимость: отсюда эффективные 3,09 %. Глава о налогах публикует голые законные 3 %: это один и тот же , с надбавкой и без неё.
Статья 27 умеет и снижать ставку. До четверти — при разделе объекта между сособственниками и передаче участникам на ликвидации компании. Вдвое — при принудительном обмене смежных участков ради застраиваемости, слиянии компаний, принудительном отчуждении и обмене равноценных объектов. Обычную покупку ни один из этих случаев не описывает.
База — не то, о чём вы договорились с продавцом. Пункт 1 статьи 25 велит считать налог с большей из двух величин: цены в нотариальном договоре и , которую Минфин устанавливает по местоположению, площади и возрасту. Занижать цену бессмысленно, если оценочный пол выше. Таблицы публикует только AADE, поэтому суммы в евро по конкретной улице здесь не будет.
Новостройки — исключение, и его продлевают из года в год. НДС на вновь построенное жильё приостановлен до декабрь 2026 г. статьёй 12 закона ν. 5246/2025, причём продлены и уже действовавшие приостановки, а не только новые заявления. Там, где приостановка работает, покупатель платит вместо НДС налог при переходе права; живые страницы PwC всё ещё показывают прежнюю дату.
Дальше идёт часть, за которой не стоит ни одной статьи закона. Нотариальный тариф Terra Property публикует скользящей шкалой: 0,80 % до €120 000, 0,70 % до €380 000, 0,65 % до €2 000 000 и вплоть до 0,10 % выше, плюс постраничные сборы и 24 % НДС на гонорар. Регистрация перехода стоит 0,475 % налоговой стоимости плюс НДС в старом ипотечном бюро и ровно 0,5 % без НДС в , который его заменяет. Комиссия агента не регулируется: норма рынка 2 % плюс НДС с каждой стороны, а часть агентств берёт только с продавца и сразу 3-4 %.
Юрист необязателен: обязательные минимальные ставки отменены с 1 января 2014 года, а обычная практика теперь около 1 % на небольших покупках и вдвое меньше на крупных. Ни один из этих процентов не является государственным тарифом: это гид афинского агентства, а страница, которая закрыла бы вопрос, живёт на домене, который не резолвится.
- Налог на переход (ΦΜΑ)3% от налоговой стоимости по ст.27 §1 Кодекса налога на имущество плюс 3% в пользу муниципалитетов, начисляемые на сам налог по §5
- 3,09 %пров. · 2026-08-17
- Гонорар нотариусаскользящая шкала от 0,80% до 0,10%, Terra Property
- Sliding scale: up to €120,000 → 0.80%; €120,000-380,000 → 0.70%; €380,000-2,000,000 → 0.65%; above €2,000,000 → down to 0.10% (further negotiable above €20,000,000). Plus per-page fees and 24% VAT on the fee.пров. · 2026-08-17
- Земельная книга / кадастр0,475%-0,5%, Terra Property
- Transfer registration fee: 0.475% of the taxable value plus 24% VAT if registered at a Land Registry (Υποθηκοφυλακείο); 0.5%, no VAT, if registered at the National Cadastre (Κτηματολόγιο), which is gradually replacing the Land Registry nationwide.пров. · 2026-08-17
- Комиссия агентане регулируется, ~2% с каждой стороны, Terra Property
- Unregulated and freely negotiable. Market norm: 2% + 24% VAT from EACH side (buyer and seller); some agencies charge the seller only, at 3-4%.пров. · 2026-08-17
- Совокупное правило большого пальцасама страница-источник внутренне противоречива; берём более широкий диапазон
- Budget approximately 7-11% of the property price on top of the price for transfer tax/VAT, notary, registry/cadastre, and optional lawyer and agent fees.пров. · 2026-08-17
Одна льгота существует, и большинство читателей этой страницы пройдёт мимо. Первое жильё освобождается от налога при переходе права до €200 000 для одиночного покупателя и до €250 000 для супругов, с надбавками на детей и при инвалидности. Ловушка в тесте: объект должен стать фактическим основным жильём покупателя, а это отсекает почти всё, что покупается из-за границы. Инвестор, берущий объект за € 800 000 в Аттике, платит полностью.
Владение: льгота ENFIA, которая реально существует, и шкала налога на аренду
Скидка «30 % на основное жильё» ходит по справочникам, включая файл данных этого продукта, который сейчас исправляется. Ничто из открытого для этой главы её не подтверждает: ни PwC, ни министерский текст к закону 5246/2025. Подтверждённых механизма ровно два, и ни один не про 30 %.
Первый привязан к страховке и работает с 2025 года по закону 5162/2024. Застрахуйте основное жильё на весь предыдущий год, и ΕΝΦΙΑ по нему падает на 20 % при налоговой стоимости до €500 000 и на 10 % выше этой границы. Полис должен покрывать не меньше трёх месяцев, за неполный год считается пропорционально.
Второй появился недавно, и под него стоит посмотреть на карту. С налогового 2026 года ΕΝΦΙΑ на основное жильё греческого налогового резидента в поселении до 1 500 жителей уменьшается вдвое, если налоговая стоимость не превышает €400 000. Для Периферии Западная Македония, Периферийной единицы Эврос и приграничных муниципалитетов Центральной Македонии, Восточной Македонии и Фракии и Эпира предел поднят до 1 700. С 2027 года эта категория не платит ничего.
Аттика из льготы исключена ровно с одним изъятием: Периферийная единица Островов не исключена. Основное жильё на эгейском острове под льготу попадает, а материковая аттическая деревня того же размера — нет. Статус основного жилья читается по декларации о доходах за предыдущий год, так что исход решает то, как вы отчитались.
Продажа выглядит щедро, но она отложена. Налоговый кодекс облагает прирост от передачи недвижимости по статье 41 ставкой 15 %, и действие статьи 41 приостановлено до декабрь 2026 г.. Область приостановки читайте буквально: недвижимость, и ничего кроме неё. Прирост по акциям живёт в других статьях и по другому правилу.
Аренда облагается по собственной шкале и никогда не складывается с зарплатой или пенсией. Закон 5246/2025 переписал эту шкалу на 2026 год: 15 % на первые €12 000 дохода, 25 % на отрезке до €24 000, 35 % до €36 000 и 45 % на всём, что выше. Изменение бьёт по середине, где прежняя шкала держала плоскую ступень на месте нынешних двух.
Рядом со шкалой стоит рычаг против посуточного фонда. Доход от аренды жилья до 120 м² по договору не короче трёх лет, подписанному между сентябрём 2024 года и концом 2026 года, освобождается от подоходного налога на 36 месяцев при условии, что объект до этого пустовал или сдавался только посуточно и что за весь срок по нему не подано ни одной декларации краткосрочной аренды. Греция выкупает собственников из посуточного рынка, и это вторая половина истории, которая начинается в центре Афин.
Golden Visa через недвижимость: три зоны и страница министерства со старой цифрой
Министерство миграции и убежища Греции держит собственную англоязычную страницу о . В августе 2026 года она по-прежнему описывает режим, отменённый в 2024 году, ссылается на статью 20B закона 4251/2014 и называет единственный плоский порог € 250 000. Ни зон, ни минимальной площади. Читатель, доверившийся этой странице и купивший в Афинах, промахивается больше чем втрое.
Действующее правило — статья 100 закона 5038/2023 в редакции 2024 года. В Периферии Аттика, Периферийной единице Салоники, Периферийных единицах Миконос и Тира и на островах свыше 3 100 жителей порог составляет € 800 000. На остальной территории страны действуют € 400 000. Один объект, не меньше 120 м² основных помещений, если он построен.
На границе Салоник спотыкаются чаще всего: в законе стоит периферийная единица, а не муниципалитет, и она уходит далеко за городскую черту. Пригород, который ощущается вне Салоник, сидит в верхней полосе.
- Аттика, регион Салоник, Миконос, Санторини, острова >3 100 жит.800 000 €
- Остальная Греция400 000 €
- Смена назначения / пустующая промышленная / реставрация памятника250 000 €
Порог € 250 000 уцелел на трёх узких маршрутах, а не как общая скидка: перевод нежилого здания в жилое, покупка промышленного здания, не используемого по назначению пять лет и дольше, и реставрация памятника. На последнем маршруте закон объявляет ничтожной любую передачу до завершения работ.
Какая стоимость считается, выясняйте до переговоров о цене. На обычных маршрутах покупки тест идёт по фактически уплаченной цене приобретения, а не по оценочной, которая правит налогом при переходе права. Объективная стоимость возвращается только на маршруте квалификации через наследство или родительское дарение, при том же зональном пороге. Смешивать эти две базы — способ провалить собственное дело.
Дальше читайте, чего разрешение не даёт. Пункт 9 статьи 100 не даёт доступа ни к какой форме работы: держатель может жить в Греции и не может в ней работать. Пункт 7A запрещает сдавать квалифицирующий объект посуточно через платформы шеринговой экономики и запрещает субаренду, а нарушение отзывает разрешение и добавляет самостоятельный штраф €50 000. Обычная долгосрочная аренда пунктом 7 разрешена прямым текстом.
Одно ограничение стоит вне визового вопроса. Граждане и компании вне ЕС и ЕАСТ не могут приобрести право собственности или залоговое право на объект в объявленных приграничных зонах без предварительного разрешения, хотя процедура снятия запрета существует. Рядом с военными объектами режим жёстче. Какие зоны объявлены, спрашивайте нотариуса: списка здесь нет, потому что подтвердить его не удалось.
Покупка под краткосрочную аренду: заморозка в Афинах и что это значит для перепродажи
Посуточной квартире номер нужен раньше, чем гость. AADE ведёт реестр объектов краткосрочной аренды и выдаёт номер , который обязан стоять в каждом объявлении на каждой платформе: Airbnb, Booking.com, Vrbo. Правовая основа — пункт 2Α статьи 111 закона 4446/2016. Собственный портал AADE открыть не удалось, и механику реестра пришлось брать из греческого отраслевого издания.
В центре Афин реестр перестал их выдавать. Первичные регистрации приостановлены с начала 2025 года до конца 2026 года в 1-м, 2-м и 3-м муниципальных округах Афин, по решению от декабря 2025 года, которое дословно воспроизвело издание Taxheaven. Кварталов эта страница не называет: сопоставление округов с районами, гуляющее по сети, не проверено ни по одной официальной границе.
Санкция назначена так, чтобы её заметили. Первое нарушение стоит половины дохода, полученного от объекта с 1 января 2025 года, но не меньше €20 000. Повторное в том же налоговом году стоит всей арендной платы, собранной с прошлой проверки, но не меньше €40 000. Взыскивает AADE.
С март 2026 г. та же политика дошла до части Салоник, впервые выйдя за пределы Афин. И это делает следующий пункт важнее, чем он выглядит: ΑΜΑ не путешествует вместе с объектом. В насыщенной зоне смена собственника номер аннулирует, а не переносит, и получить новый номер покупатель не сможет, пока держится заморозка.
Объявление о работающей афинской квартире «с готовым Airbnb» продаёт поток дохода, который покупатель не имеет права унаследовать. Считайте такую квартиру долгосрочной арендой или жильём для себя, а посуточную историю в описании лота держите за украшение. Разница между этими двумя прочтениями и есть то, за что здесь стоит торговаться.
Правила побережья и что на самом деле означает цифра "доходности аренды в Греции"
Часть ограничений действует для всех, независимо от паспорта. Выставленный на продажу объект не должен стоять на береговой линии или в прибрежной зоне, в биотопе, на государственной земле или на археологическом участке: закон 2242/1994. Отдельная норма 1951 года держит вокруг маяка охранную зону в 200 метров, внутри которой передача не разрешается. Такие проверки греческий нотариус делает до сделки, и они объясняют, почему дешёвый участок у моря заслуживает второго взгляда.
С доходностью источники кончаются, и не по лени. Ни , ни Банк Греции не публикуют ни статистику доходности аренды, ни отдельный уровень арендных ставок. Это подтверждённое отсутствие, а не страница, которая не открылась: любой процент доходности по Греции — чьё-то деление запрашиваемой аренды на запрашиваемую цену.
Один такой снимок принадлежит Investropa, сайту о недвижимости: май 2026 года, своя выборка объявлений. Однушка в афинской Кипсели: покупка около €99 000, аренда около €600 в месяц, 7,27 % валовой доходности и около 5,57 % чистой. В центре Афин та же арифметика даёт 6,05 % и 4,15 %, в салоникской Вульгари 6,00 % и 4,30 %. Читайте это как арифметику одного сайта, а не как доходность Греции, и помните, что афинские строки описывают рынок, у которого посуточный выход закрыт.
Вопрос цены решается после вопроса назначения. Определите, чем будет квартира: домом, долгосрочной арендой или инструментом получения статуса, потому что каждому ответу отвечает своё правило выше. Дальше идите по порядку: открыть чек-лист по Греции или вернуться к обзору Греции.
Источники: Кодекс налогообложения имущества ν. 5219/2025, статьи 25 и 27; ν. 5246/2025, статьи 8-12; Налоговый кодекс, статьи 41 и 72 §34; статья 100 ν. 5038/2023 в редакции ν. 5100/2024 по циркуляру нотариальной палаты Салоник; решение 225563 ΕΞ от 12.12.2025 по Taxheaven; гонорары и правило 7-11 % по гиду Terra Property (апрель 2025); доходность по Investropa (май 2026); индекс цен по GTP Headlines со ссылкой на Банк Греции. Проверено 18.08.2026.
Часто спрашивают
Может ли иностранец купить недвижимость в Греции?
Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и греки. Гражданам и компаниям вне ЕС покупка тоже открыта, но с одним шлагбаумом: в объявленных приграничных зонах право собственности или залог нельзя приобрести без предварительного разрешения. Рядом с военными объектами правила жёстче, а перечень зон уточняет нотариус.
Сколько стоит купить недвижимость в Греции?
Закладывайте примерно 7-11 % сверх цены объекта. Опорная строка здесь налог при переходе права, 3,09 %: 3 % налоговой стоимости плюс муниципальные 3 %, начисляемые на сам налог. Нотариус, реестр и агент добирают остальное, и эти проценты взяты из гида Terra Property, а не из государственного тарифа.
Сколько нужно инвестировать для греческой Golden Visa в 2026 году?
€ 800 000 в Аттике, Периферийной единице Салоники, на Миконосе, Тире и островах свыше 3 100 жителей. € 400 000 на остальной территории. Порог € 250 000 уцелел только на трёх узких маршрутах: смена назначения здания, давно пустующее промышленное здание и реставрация памятника. Англоязычная страница министерства до сих пор показывает отменённую плоскую цифру.
Можно ли сдавать греческую недвижимость через Airbnb?
Только с номером ΑΜΑ из реестра AADE, и он обязан стоять в каждом объявлении на любой платформе. Новые регистрации заморожены в 1-3 муниципальных округах Афин до конца 2026 года и в части Салоник с марта 2026 года. Объект под золотую визу посуточно сдавать нельзя: это отзывает разрешение и приносит штраф €50 000.
Нужно ли платить налог на недвижимость каждый год в Греции?
Да, ΕΝΦΙΑ начисляют ежегодно. Для основного жилья подтверждены два снижения: 20 % при застрахованном объекте с налоговой стоимостью до €500 000 и 10 % выше этой границы, а также льгота малых поселений в половину счёта за 2026 год и полное освобождение с 2027 года, с потолком €400 000 и исключением Аттики кроме островной единицы. Скидка 30 % не подтверждается ничем.
Есть ли налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Греции?
На бумаге да, 15 % по статье 41 Налогового кодекса. На практике действие статьи 41 приостановлено до декабрь 2026 г., и приостановку переносили вперёд раз за разом, а не отменяли норму, так что ноль здесь разумно считать временным. Приостановка касается только недвижимости: прирост по акциям идёт по другим статьям.
Проверено · 2026-08-17