🇹🇭Таиланд · Недвижимость
Таиланд — Недвижимость
Что иностранец может купить в Таиланде в 2026: квартира в квоте 49%, земля только в аренду на 30 лет, запрет номинальных компаний и расходы 2,5–5,3%.
Квартиру в тайском доме иностранец покупает в собственность, а землю под этим же домом не получит никогда. Отсюда три вопроса, которые решают судьбу сделки: попадаете ли вы в иностранную квоту здания, что на самом деле защищает «лизхолд» и во сколько обойдутся земельный офис и ежегодный налог.
Недвижимость в Таиланде для иностранца: квартира может быть вашей, земля нет
Покупатели с российскими паспортами оформили на себя 842 тайских квартир за первое полугодие 2026 года, на 50,4 % больше прошлогоднего, и уступили только Китаю с его 1 813. Землю ни под одной из этих квартир никто из них не купил: Земельный кодекс её иностранцу не продаёт.
Весь иностранный спрос за те же полгода составил 6 533 юнитов на 28 267 000 000 бат. По числу сделок это 11,7 % всего рынка квартир, по сумме 21,7 %: иностранец покупает примерно каждую девятую квартиру, а приносит больше пятой части денег. Рынок при этом остывает, по числу юнитов полугодие вышло слабее прошлогоднего.
Средняя иностранная сделка стоила 4 300 000 бат. Читать эту цифру как рыночную цену нельзя: разбивки по провинциям в релизе нет, и одно число смешивает компактную студию в Чонбури с видовой квартирой в Бангкоке.
Источники: REIC (Real Estate Information Center при Government Housing Bank), релиз от 11.09.2026 по регистрациям Департамента земель. Официальная статистика, прочитанная через государственного агрегатора, а не в самом реестре, поэтому уровень B. Проверено 15.09.2026.
Ни один из этих юнитов не пришёл с участком, и почти каждый вопрос новичка о тайской недвижимости вырастает из одной строчки закона. Дальше по порядку: чем владеть можно, какая схема уголовно наказуема, сколько стоит оформление и сколько стоит владение каждый год.
Квартира во фрихолд: квота 49% и деньги, которые должны прийти из-за границы
считается в квадратных метрах. Все иностранные собственники вместе держат не больше 49 % общей площади всех юнитов здания, и доля зафиксирована на момент регистрации кондоминиума. Не доля квартир по числу и не «продаваемая площадь»: дом, где иностранцам ушли самые крупные юниты, закрыт для вас, даже если мелких квартир в нём стоит пустыми сколько угодно.
Статья 19 bis Закона о кондоминиумах, где записано это правило, прочитана по копии закона на сайте Департамента земель. Страница тайского посольства до сих пор печатает цифру из редакции закона до 2008 года, поэтому для квоты она здесь не цитируется. Правила о деньгах ниже взяты из английского перевода юрфирмы Thailand Law Online: с копией департамента их не сверяли.
Квоту проверяют при регистрации перехода права, а не при задатке. На практике покупатели просят у управляющей компании здания письменную справку о текущем состоянии иностранной квоты до того, как деньги ушли: задаток, внесённый в заполненный дом, превращается в спор с продавцом, а не в административную поправку.
Деньги должны прийти из-за границы. По этому переводу покупатель из пятой категории статьи 19 платит иностранной валютой, ввезённой в Таиланд, либо со счёта нерезидента в батах, либо с валютного счёта, и предъявляет в земельном офисе банковское подтверждение на сумму не меньше цены юнита: или равноценную банковскую справку.
Два разных долларовых порога для этого подтверждения гуляют по форумам. Ни один не подтвердился на действующей официальной странице, поэтому здесь не приводится ни один. Отдельное правило Bank of Thailand с проверенной цифрой к квартирам отношения не имеет: начиная с суммы $ 200 000 уполномоченный банк запрашивает документы по валютной операции и выдаёт подтверждение о ней.
Если платить приходится с российских счетов
Закон требует одного: валюта из-за рубежа и банковское подтверждение на цену юнита. Какие маршруты перевода сегодня работают и что при этом спрашивает принимающий тайский банк, в этом исследовании не проверялось, и домыслов на этот счёт здесь не будет. Практическая сторона счетов и переводов разобрана в главе про банки.
Если квартиру покупает тайский супруг иностранца, покупку оценивают по иностранцу. По письму Департамента земель 1994 года, процитированному на странице тайского посольства, вся квартира считается иностранной и уходит в квоту, если тайский супруг не докажет, что платил личными деньгами. Нынешнюю практику подтвердить не удалось: собственная страница департамента ровно об этом закрыта, а посольская устарела в других местах.
Владение может закончиться и по правилу. Статья 19 quinque перечисляет случаи, когда иностранный собственник обязан продать юнит: наследство сверх квоты, потеря права на пребывание, депортация. Сроков ни на одной прочитанной странице нет. С землёй строже, и разница здесь не в степени.
Дом и земля: аренда на 30 лет и решение суда, которое сломало «30+30+30»
Обычного пути к собственности на землю нет. Земельный кодекс в статье 86 разрешает иностранцу приобрести её только по международному договору, дающему такое право, а юрист, чьей публикацией пришлось пользоваться, утверждает, что действующих договоров сейчас нет. Первая половина взята из кодекса, вторая принадлежит практикующему юристу, и склеивать их в одну норму не стоит.
Остаётся аренда. По английскому переводу Thailand Law Online, которым пользуются юристы, аренды недвижимости составляет 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса), и всё, что длиннее, срезается до него. Аренда, которая превышает 3 года, действует полностью, только если составлена письменно и зарегистрирована в земельном офисе, иначе её хватает ровно на 3 года. Пошлина за регистрацию здесь не называется: тарифы земельного департамента закрыты той же стеной, что и тексты законов.
Дальше то, о чём молчат брошюры. В деле 4655/2566 Верховный суд разобрал аренду земли и дома на Пхукете, оформленную в 1990 году как первый срок плюс два заранее оплаченных продления на прежних условиях, и увидел в этих продлениях обход статьи 540. Продления признали ничтожными, арендатора выселили, а с него взыскали 30 000 бат в месяц. Решение вынесено в 2023 году и получило огласку в начале 2025-го через брифинг одной юрфирмы: это всё, на чём стоит абзац.
Оговорка суда не менее важна. Продлить аренду после первых тридцати лет можно; не устояло именно продление, замороженное заранее на условиях первого срока. Значит, «30+30+30» никакие не девяносто лет. Это один зарегистрированный срок и два обещания, в защите которых суд уже отказал, проданные по цене уверенности.
Под единственное исключение из земельного запрета подходят немногие. Статья 96 bis Земельного кодекса в переводе Thailand Law Online разрешает иностранцу, который ввёз инвестиций больше чем 40 000 000 бат, приобрести с разрешения министра внутренних дел до одного рая (1 600 м²) под жильё в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или жилой зоне по градостроительному закону. Сколько лет нужно держать инвестицию, перевод статьи и вторичные пересказы говорят по-разному, поэтому срок здесь не назван. Наследование законным наследником по статье 93 существует, а его условия лежат на странице, которая не открылась.
Источники: Земельный кодекс, ст. 86, 93, 96 bis, и Гражданский и торговый кодекс, ст. 538 и 540, приведены по английским переводам Thailand Law Online (уровень B). Решение Верховного суда 4655/2566 взято из брифинга Addleshaw Goddard от 10.03.2025. Официальные тексты на krisdika.go.th, ratchakitcha.soc.go.th и dol.go.th из этой сети недоступны. Проверено 15.09.2026.
Титул важен не меньше схемы. Полную собственность подтверждает только ; и Nor Sor 3 остаются свидетельствами об использовании, на которых всё же регистрируют продажу, аренду и ипотеку, а Sor Kor 1 не более чем уведомление о владении. Написание этих сокращений взято с юридического сайта, а не у Департамента земель, и помнить об этом полезно в тот момент, когда продавец машет документом над столом. Тем, кому земля нужна всё равно, продают тайскую компанию, и вот здесь начинается уголовное право.
Земля на тайскую компанию: схема вне закона, и с 2026 года её ловят на регистрации
Схема выглядит одинаково у всех продавцов виллы. Землю оформляют на тайскую компанию: иностранный покупатель берёт миноритарную долю и кресло директора, а тайские акционеры, не платившие за свои доли, держат остальное. Последнее и образует состав.
Первым до тайской стороны дотягивается Закон об иностранном бизнесе. Статья 36 обещает тайскому гражданину или нетайскому юрлицу, которое помогает иностранцу вести дело через номиналов, лишение свободы с потолком 3 года, штраф от 100 000 бат до 1 000 000 бат либо то и другое сразу. Это не перевод: тайский текст напечатан на собственной регистрационной форме Департамента развития бизнеса 2026 года.
Земельный кодекс добавляет своё, уже на уровне B. По переводу Thailand Law Online, которым пользуется эта глава, статья 113 ловит того, кто приобретает землю как агент иностранца: штраф до 20 000 бат, лишение свободы с потолком 2 года или оба наказания. Статьи 94 и 96 дают генеральному директору право назначить срок на продажу земли, не меньше 180 дней и не больше чем 1 год, и продать её самому, если владелец этого не сделал. Закон о кондоминиумах, прочитанный по копии Департамента земель, отвечает статьёй 67 для квартир: потолок 2 года или штраф до 20 000 бат.
В 2026 году проверка переехала с рейда на стойку регистрации. Дата вступления в силу приказа регистратора 2/2569: август 2026 г.. Если иностранцу принадлежит меньше половины капитала или он директор с правом подписи, при регистрации требуют выписки о происхождении денег каждого тайского акционера, обычно за три месяца до подписки, выписки принимающего счёта и объяснительное письмо об инвестиции. Известно это по обновлению одной юрфирмы: сайт департамента отдаёт пустое приложение без текста приказа. Приказ 2/2569 заменил 2/2568, начало которого продавец альтернативной схемы датирует так: январь 2026 г..
Про правоприменение честный ответ короткий. Власти объявили в 2026 году об усилении борьбы с номинальными структурами, а практики сообщают, что регистрация и внесение изменений идут дольше с тех пор, как выписки и письма стали обязательными. Первичных цифр по компаниям, проверкам и делам в этой главе нет, потому что ни одна не открылась. Законный путь, в отличие от этого, стоит понятных денег у стойки.
Сколько стоит оформление: 2,5% или 5,3%, а кто платит, решает договор
В день перехода права в земельном офисе возникают три платежа, и один из них существует в двух взаимоисключающих версиях. Сбор за переход права составляет 2 % от официальной оценочной стоимости. Дальше либо 3,3 %, то есть базовая ставка плюс местная надбавка в десятую часть самого налога, либо гербовый сбор 0,5 %. Никогда оба, и каждый считается от большей из двух сумм, цены или оценки.
Ветку выбирает календарь. Физлицо, продающее объект в первые 5 лет после покупки, платит SBT, если только его имя не стояло в этого жилья хотя бы 1 год. Отсюда итог сделки: 2,5 % с гербовым сбором и 5,3 % с SBT. От оценочной стоимости или от большей суммы, а не от цены в объявлении, поэтому аккуратный процент, посчитанный от прайса, редко доживает до оценки.
Подоходный налог продавца удерживают тут же, и в эти проценты он не входит. С продавца-физлица, тайца и иностранца одинаково, налог считают от оценочной стоимости за вычетом стандартного вычета, делят на годы владения, прогоняют по прогрессивной шкале и умножают обратно; годы считают не больше чем 10 лет, а если продавец выбрал отдельное налогообложение, результат не превышает 20 % той же оценочной стоимости. С компании, включая застройщика, удерживают 1 %. Таблицу вычетов открыть не удалось, поэтому её процентов здесь нет.
Кто какую строку оплачивает, решает договор, а не закон. SBT, гербовый сбор и удержание закон вешает на продавца, а сбор за переход права распределяют соглашением, и в тайской практике его делят как угодно. Раздел расходов фиксируют в договоре до задатка: разговор об этом у стойки ничего не изменит, потому что земельный офис взыскивает со своего плательщика.
Теперь льгота, которая не для вас. Кабинет министров снизил сбор за переход права, а с ним и сбор за регистрацию ипотеки, до 0,01 %; дата решения: июнь 2026 г.. Условия простые: цена сделки и оценочная стоимость каждая не выше 7 000 000 бат, а покупателем должно быть физическое лицо с тайским гражданством. Действует льгота по этот срок включительно: июнь 2027 г.. Иностранец за ту же квартиру у той же стойки в то же утро платит 2 %. Меру продлевают из года в год, поэтому пересматривать стоит дату окончания, а не ставку.
- Сбор за переход праваот официальной оценочной стоимости
- 2 %пров. · 2026-09-15
- Specific Business Tax3% плюс местная надбавка 10%; если продавец владел меньше 5 лет и не прописан в объекте год
- 3,3 %пров. · 2026-09-15
- Гербовый сбортолько когда SBT не платится; от большей из цены и оценки
- 0,5 %пров. · 2026-09-15
- Удержание с продавца-физлицаусредняется по годам владения, не больше 10; потолок в доле от оценочной стоимости
- 20 %пров. · 2026-09-15
- Удержание с продавца-компанииот большей из цены и оценки
- 1 %пров. · 2026-09-15
- Льготный сбор, только для граждан Таиландажильё до 7 млн бат, до 30 июня 2027; иностранец платит 2%
- 0,01 %пров. · 2026-09-15
- Итого без SBTсбор плюс гербовый сбор, до удержаний
- 2,5 %пров. · 2026-09-15
- Итого с SBTсбор плюс SBT, до удержаний
- 5,3 %пров. · 2026-09-15
Продажа недвижимости НДС не облагается, поэтому сделку несут на себе SBT или гербовый сбор. Ипотека иностранцу существует, но узко: обычно это резидент с тайским разрешением на работу и местным доходом, постоянный резидент или сделка, где основным заёмщиком выступает тайский супруг. Ни одной страницы банка с действующими условиями открыть не удалось, поэтому ни ставки, ни первоначального взноса, ни порога дохода здесь нет. Большинство иностранных покупок закрывается своими деньгами, и тогда следующий счёт приходит уже от местной администрации.
Налог на землю и строения и льгота, на которую иностранцу рано рассчитывать
для жилья небольшой. Квартира, которая не служит жильём владельца с пропиской, попадает в категорию «прочее жильё»: 0,02 % на нижней ступени и до 0,1 % на верхней. Куда более крутые ставки, которые кочуют по обзорам, относятся к коммерческому использованию и пустующей земле, а не к квартирам.
Приложите нижнюю ступень к средней иностранной квартире REIC (4 300 000 бат), и годовой налог выйдет меньше тысячи бат. Это расчёт, а не счёт: налог считают от официальной оценочной стоимости, а не от уплаченной цены.
Льгота остаётся тем местом, где иностранцу лучше не строить предположений. Владелец-физлицо, вписанный в домовую книгу на 1 января, не платит с первых 50 000 000 бат налоговой базы, а если ему принадлежит строение, но не земля, обычная история для дома на арендованном участке, то с первых 10 000 000 бат. Засчитывается ли иностранцу запись в жёлтой домовой книге, не ответил ни один доступный источник. Вопрос открыт, и задавать его нужно в местной администрации до того, как льгота попала в ваш бюджет.
Календарь жёсткий: уведомление приходит в феврале, заплатить нужно до конца апреля. Общего снижения ставок на 2026 год не объявляли, так читала ситуацию одна юрфирма в середине января, а Royal Gazette с тех пор проверить не удалось. На выходе отдельного налога на прирост капитала нет вовсе: работу делают удержание и SBT из предыдущего раздела, поэтому тот, кто допускает перепродажу в первые 5 лет, закладывает 3,3 % заранее. Остаётся вопрос, который покупатели обычно задают первым.
Источники: Закон о налоге на землю и строения B.E. 2562, ст. 41, и королевский декрет о ставках B.E. 2564, ст. 3, прочитаны по PDF Royal Gazette в размещении REIC. Положение иностранца с жёлтой домовой книгой не разъяснено ни в одном открытом документе. Проверено 15.09.2026.
ВНЖ к ключам не прилагается, а статистика цен есть только по Бангкоку и Чонбури
Покупка права жить в стране не даёт. Ни одна норма иммиграционного закона не превращает квартиру в статус, а продукт, который чаще всего принимают за такой статус, называется : это членство за взнос, и младший тариф Bronze стоит 650 000 бат. В опубликованном описании пакетов недвижимости нет вовсе.
Засчитывают недвижимость в двух категориях, и засчитывают как актив, а не как дом. Категория Wealthy Global Citizen визы требует вложений в Таиланде на имя заявителя не меньше $ 500 000, среди разрешённых форм недвижимость названа, а суммарные активы должны быть не меньше $ 1 000 000 (объявление Por. 3/2568). Категория Wealthy Pensioner для пенсионеров с доходом в нижнем диапазоне требует вложить $ 250 000, и недвижимость в том же списке форм. Остальные основания для долгого пребывания живут в главе про визы. Статья 96 bis даёт землю, а не визу.
Статистика цен тоньше, чем обещает риелторская презентация. Индекс REIC для новых квартир в продаже в Бангкоке с пригородами прибавил 1,6 % за год ко второму кварталу 2026 года, и это индекс цен предложения нового объёма, а не цена за квадратный метр. Чонбури, провинция, которая содержит Паттайю и Паттайей не является, дала 0,5 % за тот же год при базе 2022 года: настолько ровно, насколько в недвижимости вообще бывает.
Пхукет остаётся дырой на этой карте. Ряда по острову в каталоге REIC нет, порталы объявлений отказали в доступе, поэтому цен по Пхукету на странице не будет, а любая одиночная цифра по острову остаётся выборкой одного агентства, пока не доказано обратное. Когда юридическая форма выбрана и открыт только бюджет, порядок документов собран в чек-листе по Таиланду, а обзор страны ставит рядом главы про визы и налоги.
Часто спрашивают
Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде?
Да, в полную собственность, и условий два. Юнит должен попадать в иностранную квоту здания, то есть в 49 % общей площади всех юнитов, а деньги должны прийти из-за границы в валюте, с банковским подтверждением на сумму не меньше цены юнита. Квоту проверяют при регистрации перехода права, поэтому справку у управляющей компании берут до задатка. Норма о квоте прочитана по копии закона на сайте Департамента земель.
Можно ли иностранцу купить землю или дом в Таиланде?
Землю обычным путём нельзя: Земельный кодекс разрешает её иностранцу только по международному договору, а действующих договоров, по словам юристов, нет. Исключение по статье 96 bis (по переводу Thailand Law Online) требует инвестиций больше чем 40 000 000 бат и разрешения министра внутренних дел, и применяется редко. Дом устраивают иначе: строение оформляют на себя, а землю берут в зарегистрированную аренду сроком до 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса в переводе Thailand Law Online).
Надёжен ли лизхолд «30+30+30» в Таиланде?
Надёжен только первый зарегистрированный срок, максимум 30 лет по переводу Гражданского и торгового кодекса от Thailand Law Online. Аренда, которая превышает 3 года, без регистрации в земельном офисе столько и проживёт. В деле 4655/2566 Верховный суд отказался защищать заранее оплаченные продления на условиях первого срока, выселил арендатора и взыскал 30 000 бат в месяц. Продлевать аренду позже закон не запрещает, но цену пакета разумно считать за первый срок.
Сколько стоит оформление квартиры в Таиланде и кто платит налоги?
Сбор за переход права 2 % от оценочной стоимости плюс либо гербовый сбор 0,5 %, либо SBT 3,3 %: итого 2,5 % или 5,3 % до удержания налога с продавца. Налоги закон вешает на продавца, а раздел расходов определяет договор. Льготная ставка 0,01 % положена только покупателям с тайским гражданством и действует по этот срок: июнь 2027 г..
Законно ли оформить землю на тайскую компанию?
Нет, если тайские акционеры номинальные. Тайской стороне Закон об иностранном бизнесе обещает лишение свободы с потолком 3 года и штраф от 100 000 бат до 1 000 000 бат, а землю по Земельному кодексу могут обязать продать в назначенный срок. Дата, с которой при регистрации компании проверяют источник денег каждого тайского акционера: август 2026 г.. Известно это по обновлению юрфирмы, текст приказа недоступен.
Дают ли ВНЖ при покупке недвижимости в Таиланде?
Нет, статуса покупка не даёт. Thailand Privilege продаётся как платное членство с визой, младший тариф стоит 650 000 бат, и недвижимости в описании пакетов нет. Засчитывают её в двух категориях визы LTR. Wealthy Global Citizen требует вложений в Таиланде не меньше $ 500 000 при суммарных активах от $ 1 000 000, Wealthy Pensioner с доходом в нижнем диапазоне требует $ 250 000, и в обоих случаях недвижимость среди допустимых форм названа. Остальные маршруты разобраны в главе про визы.
Может ли иностранец взять ипотеку в Таиланде?
Иногда, и узкому кругу. Кредит обычно получают резиденты с тайским разрешением на работу и доходом внутри страны, постоянные резиденты или пары, где основным заёмщиком выступает тайский супруг. Большинство иностранных покупателей платит своими деньгами. Ставки, размер первоначального взноса и требования к доходу здесь не приводятся: ни одной страницы банка с действующими условиями открыть не удалось, а пересказывать форумные цифры о чужих деньгах смысла мало.
Проверено · 2026-09-15